Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Antworten auf die wichtigsten Praxisfragen

| Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist der wohl mit Abstand wichtigste Kündigungsgrund. Dies liegt zum einen daran, dass die Tatbestandsvoraussetzungen vermeintlich einfach festzustellen sind und zum anderen Mietrückstände die häufigste Pflichtwidrigkeit auf Mieterseite sind. Es gibt hier aber zahlreiche verschiedene Fälle zu unterscheiden. Im Folgenden stellen wir zunächst die Grundzüge dar, in einem zweiten und dritten Teil des Beitrags folgen dann typische Fallbeispiele. |

1. Übersicht über die Kündigungsmöglichkeiten

Wegen Zahlungsverzugs kann der Vermieter sowohl nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB außerordentlich fristlos als auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich fristgerecht kündigen. Letzteres kann auch hilfsweise erklärt werden (BGH 19.9.18, VIII ZR 231/17, Abruf-Nr. 204832). Die Tatbestandsvoraussetzungen und die Rechtsfolgen sind aber unterschiedlich.

2. Rückstand

Für beide Kündigungsgründe sind Rückstände mit laufenden Zahlungen, wie Grundmiete inkl. aller Zuschläge sowie Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen, maßgeblich. Entscheidend ist die Rechtmäßigkeit der Vereinbarung. Behauptet der Mieter einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, ist eine vorherige Rüge nicht erforderlich. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter mit vermeintlichen Überzahlungen für die Vergangenheit aufrechnet. Dies setzt immer eine Rüge voraus, die aber auch bei Mietermehrheiten nur von einem Mieter erhoben werden muss (BGH 27.5.20, VIII ZR 45/19, Abruf-Nr. 216110).