21.04.2020 · Fachbeitrag · Mietvertrag

Corona als Störung des Mietvertrags?

von RA Dr. Hans-Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Die rasante Verbreitung des Coronavirus legt das öffentliche Leben zunehmend lahm. Sportanlagen, Bars, Clubs, Diskotheken, Tanzschulen und andere öffentliche Einrichtungen waren zum Zeitpunkt der Drucklegung dieser Ausgabe behördlich geschlossen und sollten es auch erst einmal bleiben. Weiterlaufende Personalkosten, die der Unternehmer solcher Einrichtungen als Träger des Betriebsrisikos tragen muss, können zwar über staatliche Entschädigung nach § 65 Infektionsschutzgesetz (IfSG) und das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ vom 27.3.20 abgefedert werden. Doch was ist mit den Raumkosten bei Mietverhältnissen im Fall behördlicher Nutzungsverbote? Ersten Lösungsansätzen hierzu widmet sich der folgende Beitrag. |

1. Weitere Mietzahlungspflicht?

a) Gewerberaummiete

Behördliche Nutzungsverbote zur weiteren Ausübung bisher betriebener Gewerbe in den Mieträumen führen m. E. zunächst zu einer rechtlichen Unmöglichkeit der Vertragsfortführung. Seit der Schuldrechtsreform 2002 bündelt § 275 BGB jede Art von Unmöglichkeit der Leistungserbringung, sei sie anfänglich oder nachträglich eingetreten, subjektiver oder objektiver Natur. Als Rechtsfolge wird der Schuldner der Leistung von seiner Primärleistungspflicht frei, also der Erfüllung des Vertrags. So wird der Vermieter von seiner Hauptleistungspflicht befreit, die Mieträume weiter zum vertraglich definierten Zweck gebrauchstauglich zur Verfügung zu stellen. Er verliert jedoch auch den Anspruch auf die Gegenleistung, denn der Mieter wird dann von seiner Mietzahlungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB als Gegenleistung entbunden, § 326 Abs. 1 S. 1 BGB (Kraemer/Ehlert in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Teil III. B Rn. 2803 am Ende, S. 1109).

Die Vorschrift einschließlich ihrer Rechtsfolge ist nicht durch AGB, sondern nur durch Individualvereinbarung abdingbar (einmütige Auffassung: Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 126 BGB Rn. 6). An einer Individualvereinbarung wird es immer deshalb fehlen, weil die Corona-Pandemie als neuartige Virusform bis dato unbekannt war und deshalb weder Anlass noch Bewusstseinslage für eine solche Individualvereinbarung entstanden sein können.