04.01.2021 · Fachbeitrag · Modernisierung

Unterlassungsanspruch des Mieters: Wann kann eine einstweilige Verfügung erfolgreich sein?

von Assessor jur. Harald Büring, Düsseldorf

| Sofern der Vermieter im Rahmen einer Modernisierung bauliche Maßnahmen durchführt, kann der Mieter gegen ihn einen Anspruch auf Unterlassung haben. Dann reicht es aber häufig nicht aus, wenn der Mieter eine Unterlassungsklage einreicht. Denn bis er einen vollstreckungsfähigen Titel erlangt hat, vergehen oft Monate oder sogar Jahre. Das Risiko: Er könnte dadurch vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Kann der Mieter sich also im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes durch eine einstweilige Verfügung nach §§ 935, 940 ZPO gegen diese Maßnahmen wehren? Hierzu bedarf es neben eines Verfügungsanspruchs ‒ in Gestalt eines Anspruchs auf Unterlassung vor allem wegen Besitzstörung gemäß § 862 BGB oder Besitzentziehung gemäß § 861 BGB ‒ eines hinreichenden Anordnungsgrundes wegen Eilbedürftigkeit. Inwieweit dieses Vorgehen Erfolg versprechend ist, wird an den folgenden Beispielen deutlich. |

1. Typische Fälle aus der Rechtsprechung

• Fall 1: Der eigenmächtige Vermieter

Vermieter V. wollte eine Dachgeschosswohnung umfassend sanieren und dabei das Dach insgesamt erneuern. Er hatte sich mit den Mietern A. und B. geeinigt, dass diese vorübergehend die Wohnung während der Arbeiten verlassen und in ein Ein-Zimmer-Apartment im Erdgeschoss ziehen. Nachdem A. und B. mit einigen persönlichen Gegenständen die Dachgeschosswohnung verlassen hatten, betraten sie die Ersatzwohnung. Diese wies jedoch erhebliche Mängel auf. Daher weigerten sich A. und B., dem V. die Schlüssel der Dachgeschosswohnung zu übergeben. Sie wollten darüber hinaus auch nicht in die Ersatzwohnung einziehen. V. verschaffte sich daraufhin eigenmächtig Zugang zur Dachgeschosswohnung, indem er einen Wanddurchbruch vornahm. Sodann entfernte er die Decken und Innenwände der Wohnung. A. und B. beantragten daraufhin, eine einstweilige Verfügung zu erlassen. Sie begehrten, dass der Vermieter ihnen wieder den Besitz an der Dachgeschosswohnung einräumen sollte. Zudem sollte er dazu verpflichtet werden, die Bewohnbarkeit der Wohnung wiederherzustellen.

Das AG Köln erließ die von den Mietern begehrte einstweilige Verfügung (GE 20, 932). Das Gericht begründete dies damit, dass sich der Anspruch auf Wiederherstellung der Abgeschlossenheit und Bewohnbarkeit sowie der Einräumung des alleinigen Besitzrechts aus § 862 BGB ergibt. Denn der Vermieter hatte die Mieter durch verbotene Eigenmacht in ihrem Besitzrecht gestört. Die Mieter waren nach wie vor Besitzer, weil sie den Schlüssel noch nicht übergeben hatten. Der Vermieter musste infolgedessen vor allem die Decke, die Außenwände sowie die Innenwände wiederherstellen. Des Weiteren untersagte das Gericht die Weitervermietung an Dritte.