22.09.2022 · Fachbeitrag · Notfallplan Gas

„Gasalarm“: Auswirkungen auf Mietverhältnisse

von RA Dr. Hans-Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Der „Notfallplan Gas“ des Bundeswirtschaftsministeriums ist bereits in der Frühwarn- und Alarmstufe verkündet worden. Kommt es zum Ausruf der dritten „Notfallstufe“, kann die Bundesregierung Verordnungen zu Einsatz, Verteilung, Transport und Einsparung von Energie erlassen. Zudem kommt der Bundesnetzagentur federführend die Rolle des Lastenverteilers zu. Über die Rationierung von Gas wird bereits mancherorts laut nachgedacht. Die drängenden Fragen zu den Auswirkungen auf Mietverhältnisse sind: Können Mieter die Miete mindern, wenn bisher geläufige „Mindesttemperaturen“ in der Wohnung nicht mehr gewährleistet werden können oder eine Versorgung mit Heizwärme unterbleibt? Müssen Vermieter dann für Ersatzbeheizung sorgen? Kann die Miete bei Heizungseinschränkungen oder -ausfällen gemindert werden? Der folgende Beitrag gibt Antworten. |

1. Das gilt in „normalen“ Zeiten

Zunächst der Grundsatz in „normalen“ Zeiten: Der Vermieter muss im Rahmen seiner Pflicht zur dauernden Gewährleistung eines vertragsgemäßen Zustands der Mieträume für eine ausreichende Wohnungstemperatur sorgen. Dazu muss er die Bausubstanz und die vorgehaltene Heiztechnik in ordnungsgemäßem Zustand halten und je nach vorherrschender Außentemperatur auch außerhalb der Heizperioden betreiben. Bei unterschrittener Mindestraumtemperatur wird von einem Sachmangel der Wohnung ausgegangen, der zur Mietminderung berechtigt (LG Potsdam 28.1.21, 4 O 274/20, BeckRS 2021, 40197; LG Düsseldorf WuM 73, 187; LG Hamburg WuM 76, 10; LG Berlin GE 02, 1043; LG Kassel WuM 87, 271; AG Köln GE 08, 1567). Entsprechendes gilt, wenn die Warmwasserversorgung ausfällt (AG Münster WuM 81, 22; LG Berlin ZMR 98, 634).

Fallen Heizung oder Warmwasser nur kurzfristig ein oder zwei Tage aus, wird ein erheblicher Sachmangel, der zur Mietminderung berechtigt, noch nicht unterstellt (Wetekamp, MK 21, 57). All dies setzt voraus, dass die zu kalten Mieträume Folge eines bauphysikalischen oder heizungstechnischen Defekts oder schließlich einer pflichtwidrig unterlassenen Beheizung durch den Vermieter trotz abgesenkter Außentemperaturen sind. Sind aber Heiz- und Bautechnik sowie Bauphysik in Ordnung und fehlt es nur am Brennstoff, ist wohl kein Bezug der eingeschränkten oder ausgefallenen Heizleistung zur Mietsache gegeben, ein Sachmangel also nicht anzunehmen. Dann aber muss Folgendes gelten: