22.05.2013 · Fachbeitrag · Mietprozess

Richtig klagen in Mietstreitigkeiten: Die Kautionsrückforderungsklage

von RA Axel Wetekamp, RiAG a.D., München

| Der Mietprozess stellt besondere Anforderungen an die Bestimmung des Verfahrensgegenstands und die Voraussetzungen einer Klage. Der folgende Beitrag zeigt das richtige Vorgehen bei Kautionsrückforderungsklagen. |

1. Anspruch auf Rückzahlung der Kaution

Die Kaution ist eine treuhänderische Leistung des Mieters. Entsprechend der Sicherungsabrede dient sie zur Sicherung von Ansprüchen des Vermieters. Daher ist nach Beendigung des Mietverhältnisses Rechnungslegung durch den Vermieter erforderlich. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter je nachdem in welcher Form die Kaution geleistet wurde, Anspruch auf

Rückzahlung einer Barkaution.

Rückgabe der Bürgschaftsurkunde an den Bürgen,

Herausgabe des Sparbuchs mit der Erklärung des Vermieters, dass auf das Pfandrecht an dem Sparbuch verzichtet wird (LG Berlin NZM 99, 1095).

a) Fälligkeit und Aufrechnung des Mieters

Der Anspruch auf Rückgabe der Kaution kann i.d. Regel nicht unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Ausnahme: Eine entsprechende vertragliche Vereinbarung oder wenn offenkundig ist oder der Vermieter bestätigt, dass ihm keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Ansonsten muss ihm eine Prüfungs- und Überlegungsfrist eingeräumt werden. Macht er innerhalb dieser keine substanziierten Forderungen geltend und verzögert die Abrechnung, wird der Anspruch auf Rückzahlung fällig. Der Mieter kann auch gegenüber Forderungen des Vermieters die Aufrechnung mit dem gezahlten Kautionsbetrag erklären. Ein Aufrechnungsverbot im Mietvertrag steht dem nicht entgegen (LG Mannheim WuM 74, 202).

b) Aufrechnung des Vermieters

Zwar verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Dies bedeutet jedoch nur, dass danach die Einrede der Verjährung erhoben werden kann. Nicht ausgeschlossen ist die Aufrechnung mit verjährten Schadenersatzforderungen gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters. Sie ist auch möglich, wenn der Vermieter die Kaution nicht innerhalb von sechs Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses abrechnet (BGH WuM 87, 310). Verzögert er allerdings die Abrechnung unangemessen, geht sein Recht zur Aufrechnung verloren.

c) Verwirkung des Rückzahlungsanspruchs

Andererseits soll auch der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nach Ablauf von drei Jahren nach dem Auszug und der Einstellung von Auseinandersetzungen verwirken (AG Wiesbaden NZM 05, 378).

2. Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters

Welche Prüfungs- und Überlegungsfrist dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich seiner Ansprüche zusteht, ist streitig.

a) Länge der Frist

Es wurde vertreten, dass zwei Monate als Prüfungsfrist ausreichend seien (AG Dortmund WuM 81, 235; LG Köln WuM 78, 105), wobei die Höhe der Vermieteransprüche gegebenenfalls durch Schätzung zu ermitteln wäre. Weiter wurde eine Frist von drei Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses vertreten (LG Bad Kreuznach WuM 81, 235; LG Köln WuM 84, 109). Nach mittlerweile h.M. steht dem Vermieter mangels anderweitig vertraglicher Vereinbarung eine Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses als Prüfungs- und Überlegungsfrist zu (LG Saarbrücken WuM 79, 140; AG Kulmbach WuM 83, 54; AG Neunkirchen NZM 01, 192). Ist im Mietvertrag die Kautionsabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist, die unter sechs Monaten liegt, vereinbart, ist der Vermieter hieran gebunden (LG Berlin GE 97, 1027). Die formularvertragliche Vereinbarung einer längeren Abrechnungsfrist dürfte gegen § 307 BGB verstoßen.

b) Darlegung der Gegenforderungen

Der Vermieter muss konkrete substanziierte Gegenforderungen gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters geltend machen und entsprechend über die Kaution abrechnen. Rechnungslegung nach § 259 BGB ist erforderlich. Es ist nicht ausreichend und keine wirksame Kautionsabrechnung, wenn lediglich in allgemeiner Form auf Ansprüche hingewiesen wird, die dem Gegenstand und der Höhe nach nicht genau bezeichnet werden.

Betriebskostennachforderungen lassen sich häufiger erst nach Ablauf der sechsmonatigen Überlegungsfrist feststellen, da Abrechnungsreife hinsichtlich der Forderungen nach § 556 Abs. 3 BGB noch nicht eingetreten ist. Üblicherweise wird davon ausgegangen, dass die Einbehaltung und spätere Abrechnung von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsraten auf Betriebskosten bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist zulässig ist (AG Köln WuM 04, 609: eine Vorauszahlungsrate). Dies setzt allerdings voraus, dass eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür vorhanden ist, dass Nachzahlungsansprüche gegeben sind (BGH WuM 06, 197). Standen dem Mieter aus mehreren zurückliegenden Abrechnungszeiträumen Guthaben zu, dürfte bei gleich bleibenden sonstigen Verhältnissen Einbehalte wegen einer nachfolgenden Betriebskostenabrechnung nicht zulässig sein.

c) Umfang der Rückzahlungsverpflichtung

Die Rückzahlungsverpflichtung des Vermieters umfasst - vorbehaltlich seiner Gegenansprüche gegen den Mieter - den Kautionsbetrag zuzüglich Zins und Zinseszins. Die Zinsen erhöhen nach § 551 Abs. 3 S. 4 BGB die Sicherheit.

Weiterführende Hinweise