· Fachbeitrag · Mietrechtsreform 2013?
Einzelfragen zur energetischen Modernisierung und zum Wärmecontracting ?
von RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf?
| Das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum“ (MietRÄndG) ist im BGBl 13, 434 veröffentlicht und tritt am 1.5.2013 in Kraft. Zu § 556c BGB gilt nach Art. 9 MietRÄndG eine abweichende Inkraftretensregelung. Die Regelungen gelten nach Maßgabe des § 578 Abs. 2 BGB auch für Geschäftsraum. Der folgende Beitrag erläutert den Themenbereich der Modernisierung, namentlich der energetischen Modernisierung sowie die Umstellung auf Wärmecontracting. |?
1. Allgemeines?
Während des rund zweieinhalbjährigen Gesetzgebungsverfahrens wurden namentlich zwei Aspekte heftig diskutiert: Zum einen, der Minderungsausschluss, wonach dem Mieter für drei Monate das Recht entzogen wird, wegen einer durch energetische Modernisierung bedingten Tauglichkeitsminderung die Miete zu mindern (§ 536 Abs. 1a BGB). Zum anderen soll nach der Umstellung auf Wärmecontracting der Mieter zu Zahlung des Wärmepreises nur verpflichtet sein, wenn die Umstellung auf Contracting kostenneutral erfolgt (§ 556c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB).?
?
Da es sich um eine völlige neue Rechtsmaterie handelt, die überdies zu etlichen Punkten in der Fachwelt hitzige Debatten ausgelöst hat, sind die nachstehenden Ausführungen nur als Interpretationsansätze zu verstehen. Welche rechtlichen Entscheidungen ein Vermieter, Verwalter usw. daher trifft, richtet sich nach seiner eigenverantwortlichen Abwägung der gesamten Einzelumstände; die zuvorige verbindliche Auskunft eines Rechtsanwalts ist unerlässlich.?
2. Minderungsausschluss § 536 Abs. 1a BGB?
Energetische Modernisierungen mit Bezug auf die Mietsache - und nur diese - führen für eine zusammenhängende Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einem Mietminderungsrecht (§ 536 Abs. 1a BGB und § 555b Abs. 1 Nr. 1 BGB) also z.B. Schmutz, Baulärm usw. Die in den Gesetzesmaterialien und auch hier verwendete griffige Formulierung „Minderungsausschluss“ ist genau besehen eben kein Minderungsausschluss. Vielmehr bleibt die Tauglichkeitsminderung im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB außer Betracht, und das hat de facto den Minderungsausschluss zur Folge. Da eben nicht die Minderung ausgeschlossen ist, entfällt auch für Geschäftsraummieter die Möglichkeit, bei vertraglich abbedungener Mietminderung die überzahlten Mieten bereicherungsrechtlich zurückzuverlangen.?
?
Der Minderungsausschluss greift unabhängig von der Schwere der Tauglichkeitsminderung ein. Wird allerdings die Tauglichkeit nicht nur gemindert, sondern völlig aufgehoben, bleibt das Minderungssrecht erhalten. Bei einer unbewohnbaren Wohnung ist der Mieter also von der Zahlung der Miete befreit (AG Köln ZMR 80, 87; AG Berlin-Charlottenburg MM 96, 455), diese Mietminderung umfasst nach h.M. auch die Betriebskosten. Des Weiteren liegt die Beweislast für die Voraussetzungen des „Minderungsausschlusses“ beim Vermieter.?
?
a) „Minderungsausschluss“ nur bei korrekter Ankündigung??
Der „Minderungsausschluss“ greift ohne ordnungsmäßige Ankündigung nach § 555c BGB nicht ein. Denn: Ohne gesetzeskonforme Modernisierungsankündigung entfällt die in § 555d Abs. 2 BGB geregelte Duldungspflicht des Mieters (BT-Drucksache 17/10485, 21). ?
?
Würde der „MinderungsausschlussG“ auch ohne korrekte Modernisierungsankündigung eingreifen, hätte der Mieter zwar wegen der nichtbestehenden Duldungspflicht einen Anspruch auf Unterlassung der Baumaßnahmen, müsste aber gleichwohl bis zum klageweise erzielten Baustopp die Störungen ohne Minderungsmöglichkeiten ertragen (AG Wolgast WuM 94, 265: Baustopp durch einstweilige Verfügung; AG Berlin-Mitte GE 99, 984: Einstweilige Verfügung auf Beseitigung eines Baugerüstes; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rn. 66 Unterlassungsverfügung zur Abwehr von Lärm). Ein offensichtlich ungereimtes Ergebnis. Solange ohne Duldungspflicht - letztlich also unerlaubt - gebaut wird, dürfte der Mieter nicht mindern.?
?
b) Mieterrecht zur fristlosen Kündigung?
§ 536 Abs. 1a BGB will nur für eine begrenzte Zeit die Mietminderung ausschließen. In den gesamten Materialien wird demgemäß nahezu stets vom Minderungsausschluss gesprochen.?
?
Das spricht dafür, dass anderweitige Mieterrechte nicht von § 536 Abs. 1a BGB erfasst werden. Da es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt, ist Abs. 1a ohnehin eng auszulegen: Sind daher z.B. die Bauarbeiten mit der Verwendung gesundheitsschädlichen Materials verbunden (AG Stade WuM 00, 417), kann das für solche Fälle dem Mieter zustehende Recht der fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB nicht durch § 536 Abs. 1a BGB, der Bestandteil des Mietminderungsrechts ist, ausgehebelt bzw. um die drei Monate verschoben werden. Andernfalls würde der Gesetzesbefehl lauten: Drei Monate muss der Mieter giftige Dämpfe (vgl. AG Stade, a.a.O.) von Holzschutzmitteln einatmen; unmittelbar nach Ablauf der drei Monate darf er aber fristlos kündigen. Das gilt ebenso für die fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH MDR 13, 82: Arztpraxis konnte für die Zeit erheblicher Baumaßnahmen nicht weiterbetrieben werden).?
?
c) Konkurrierende Maßnahmen?
Der Minderungsausschluss gilt auch, wenn die energetische Modernisierung notwendigerweise zugleich der Erhaltung der Mietsache dient, beispielsweise bei einer Wärmedämmung der Fassade mit gleichzeitiger Erneuerung des Außenputzes (BT-Drucksache 17/10485, 18). Problematisch ist jedoch, wenn nicht in sachlichem, sondern in zeitlichem Zusammenhang, also bei Gelegenheit der Modernisierung andere Arbeiten vorgenommen werden.?
?
|
Das Haus ist zwecks Anbringens einer Fassadendämmung oder zwecks Anbringens einer unter der Dachhaut zu liegenden Wärmedämmung eingerüstet. Dem Mieter stünde etwa wegen der Lichtabschattung durch das Gerüst eigentlich ein Minderungsrecht zu (BGH GE 13, 207; AG Ibbenbüren WuM 07, 405). Bei dieser Gelegenheit werden gleichzeitig alte Antennen abgebaut und eine neue Gemeinschaftsantenne, sowie mehrere Parabolantennen, zudem auch ein erstmaliger Blitzschutz eingebaut. |
Zwar offeriert die amtliche Begründung zur Trennung von energetischen von anderen Bauarbeiten die Schätzung nach § 287 ZPO (BT-Drucksache 17/10485, 18). Damit gibt man den Beteiligten Steine statt Brot. Denn für eine Schätzung müssen annährend greifbare Anhaltpunkte vorhanden sein (BGH MDR 87, 401).?
?
d) Gestaffelte Modernisierungen?
Ein weiteres Problem des § 536 Abs. 1a BGB sind die gestaffelten Modernisierungen. Auch sachlich zusammenhängende Arbeiten können zeitlich - sogar mehrfach - gestreckt werden.?
|
? Gesamtdauer der Arbeiten: 7 ½ Monate. |
Ist hier für die Arbeiten, die jeweils für sich weniger als drei Monate andauern, eine Minderung drei Mal ausgeschlossen oder nur einmal für 3 Monate und für die restlichen 4 ½ Monate nicht? In der amtlichen Begründung wird auf eine „eine zusammenhängende Dauer von drei Monaten“ abgestellt (BR-Drucksache 10/13 22.1.13, 1. In der BR-Drucksache 10/1/13, S. 3 heißt es aber, dass durch aneinandergereihte Maßnahmen sogar ein neunmonatiger „Minderungsausschluss“ zustande kommen könnte).?
?
- Sieht man im obigen Beispiel die Maßnahme als eine einheitliche Wärmedämm-Maßnahme an, dann beträgt deren zusammenhängende Dauer 7 ½ Monate. Für diese 7 ½ Monate ist für die Zeit der 2 ½ Monate der Fassadendämmung die Minderung ausgeschlossen und sodann noch für einen halben Monat bei den Dacharbeiten. Die Minderung ist damit für insgesamt drei Monate ausgeschlossen.?
- ?
- Sieht man im obigen Beispiel die Maßnahme jedoch als drei separate Maßnahmen an, dann erfolgen die Baumaßnahmen dreimal für eine zusammenhängende Dauer von je 2 ½ Monaten. Dann ist insgesamt dreimal, also für 7 ½ Monate die Minderung ausgeschlossen.?
?
Durch den in die Begründung eingeschobenen Begriff der „zusammenhängenden Dauer“ wird das Problem also nur verlagert, aber nicht gelöst. Denn: Gestritten wird in solchen Fällen künftig darum, ob eine zusammenhängende Maßnahme vorliegt oder nicht. Als Abhilfe kann auch nicht der Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB angezogen werden (so aber die Bundesregierung, BT-Drucksache 17/10485, S. 44, dort zu Nr. 1): Denn der Grundsatz von Treu und Glauben vermittelt nur eine schwache Rechtsposition und ist infolge seines überwiegend wertenden Charakters ganz wesentlich vom Vorverständnis des Richters abhängig.?
?
e) Berechnung der Dreimonatsfrist?
Schwierig dürften die Festlegung sein, wann die Bauarbeiten beginnen. Mit der Anlieferung des Baumaterials, mit dem Aufbau des Gerüsts oder mit dem ersten Hammerschlag? Im Zweifel dürfte es auf die Verkehrsanschauung ankommen, wenn man umgangssprachlich sagt: Da wird gebaut.?
?
f) Angesparte Modernisierungszeiten?
In diesem Zusammenhang stellt sich spiegelbildlich die weitere Frage, ob minderungsfreie Zeiten „angespart“ werden können, indem in einigen Jahren nicht modernisiert wird. Aus dem Gesamtzusammenhang ergibt sich jedoch, dass ein solches Ansparen wohl auszuschließen sein dürfte.?
?
|
Im Jahre 2013 erfolgen keinerlei energetische Modernisierungsmaßnahmen, obwohl ein Bedarf und die Möglichkeit dafür besteht. Im Jahre 2014 werden für die Dauer von fünf Monaten energetische Modernisierungen durchgeführt.? ? Kann der Vermieter bzgl. eines fünfmonatigen Minderungsausschlusses damit gehört werden, er hätte die Maßnahme ja in zwei Schritten vornehmen können, einmal zwei Monate im Jahre 2013 und einmal drei Monate im Jahre 2014? |
3. Definition der Modernisierungsmaßnahmen in § 555b BGB?
Die Vorschrift regelt im Wege der Legaldefinition die zulässigen Modernisierungstatbestände, sie ist nicht auf die energetische Modernisierung beschränkt. Die bisherigen Modernisierungstatbestände der §§ 554 und 559 BGB (alt) werden zusammengefasst. Insoweit kann auf dazu ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden; ebenfalls nach näherer Prüfung auf Rechtsprechung zu den § 541b BGB (alt) und § 3 MHG(alt).?
?
a) Einsparung von Endenergie und Primärenergie (Nr. 1 und 2)?
Der Begriff der Energieeinsparung des § 554 BGB (alt) wurde schärfer und differenzierter gefasst. Der Begriff des Klimaschutzes kam hinzu.?
?
aa) Endenergie und Primärenergie nach Nr. 1 und 2?
Die verwendeten Begriffe Endenergie und Primärenergie - sie entstammen dem Energieeinsparrecht und werden in der BT-Drucksache 17/10485, 19 ff. näher erläutert - lassen sich grob gesagt wie folgt umschreiben:?
?
- Endenergie ist die Energie, die in Form von Heizöl, Erdgas, sonstigen Brennstoffen, Strom oder Fernwärme etc. dem Gebäude, und zwar an der „Schnittstelle“ Gebäudehülle zugeführt wird.?
?
- Primärenergie bedeutet, dass zur Endenergie, der Aufwand hinzugerechnet wird, der für Gewinnung, Transport und Aufbereitung z.B. des Erdöls benötigt wird.?
?
- Erneuerbare Energieträger sind z.B. die Sonnen- oder Windenergie, nachwachsende Brennstoffe wie z.B. Holz. Nichterneuerbare Energieträger sind Kohle, Erdöl oder Erdgas.?
?
- Nutzenergie ist das, was als Wärme aus dem Heizkörper herauskommt bzw. was das Warmwasser auf Temperatur bringt. Hausinterne Energieverluste sind nicht Teil der Nutzenergie. Also etwa Abgasverluste oder Rohrwärmeverluste. Nicht berücksichtigt wird die Hilfsenergie, z.B. der Strom für die Heizungs-Umwälzpumpe.?
?
bb) Endenergie in Bezug auf die Mietsache?
Die in Nr. 1 verwandte Formulierung „in Bezug auf die Mietsache“ dient der klarstellenden Abgrenzung gegen den Auffangtatbestand der Nr. 2. Eine Mieterhöhung ist für Maßnahmen nach Nr. 2 ausgeschlossen, denn Nr. 2 wird in § 559 Abs. 1 BGB ausdrücklich nicht genannt. Das gilt z.B. , wenn der Vermieter auf dem Dach eine Photovoltaikanlage errichtet und den Strom per Stromeinspeisung anderweitig verkauft. Dann muss der Mieter die Installation der Photovoltaik zwar dulden; aber da hieraus keine Energieersparnis für den Mieter resultiert, entfällt insoweit eine Mieterhöhung. Mit der Einbeziehung des Klimaschutzes wird ferner eine Öffnungsklausel im Hinblick auf künftige neue Techniken geschaffen. Wie die Formulierung in Nr. 1 „eingespart wird“ (und nicht ... werden kann) zeigt, muss eine tatsächliche Endenergieeinsparung erfolgen. Diese Einsparung muss auch nachhaltig sein, also auf Dauer eintreten. ?
?
Eine bestimmte Einsparungsquote ist aber nicht erforderlich (BT-Drucksache 17/10485, 24). Das Gesetz spricht sodann von Energieeinsparung, nicht von Kosteneinsparung. Daher sind auch höhere Betriebskosten möglich (BT-Drucksache 17/10485, 38).?
?
b) Keine energetischen Luxusmodernisierungen?
Der Vermieter kann, wie der BGH betont, die Art und Weise, wie er den Wohnwert seiner Wohnungen verbessert, bis zur Grenze der Luxusmodernisierung selbst auswählen (BGH MDR 06, 142). Folgerichtig stellt der Austausch bisheriger Wasserrohre gegen Edelstahlleitungen eine Luxusmodernisierung dar, für die eine Duldungspflicht nicht besteht (so ausdrücklich AG Berlin-Schöneberg MM 07, 227). Daher fallen auch energetische Luxusmodernisierungen nicht unter Nr. 1 (BT-Drucksache 17/10485, 39).?
?
|
Eine energetische Luxusmodernisierung könnte darin liegen, dass bisherige schon gut wirkende Wärme-Isolierfenster mit Dreischeibenverglasung gegen solche mit einem nur etwas besseren Wärmeschutz ausgetauscht werden. Werden bei den neuen Fenstern - ebenfalls mit Dreischeibenverglasung - die Scheiben-Hohlräume nicht mehr mit Argon, sondern dem teureren Krypton gefüllt, dann verbesserte sich der U-Wert der Scheiben von etwa 0,6 W/m2 Kelvin nur geringfügig auf ca. 0,5 W/m2 Kelvin. Angesichts des z.B. von der EnEV 2009 angegebenen Richtwertes für Fenster von 1,3 W/m2 Kelvin (BGBl. 2009, 960) ein vernachlässigbarer Gewinn.? ? Je nach den Einzelumständen und nach näherer Prüfung könnten energetische Luxusmodernisierungen aber unter Nr. 2 fallen. |
c) Wasserverbrauch (nichtvertretbare Maßnahmen nach Nr. 3)?
Zwar führt im Sinne von Nr. 3 eine Senkung des Wasserverbrauchs zu einer Verringerung der Abwasserkosten; sie bewirkt aber auch:?
?
- bei gleichen Fixkosten des Wasserwerks einen höheren Wasserpreis,?
?
- eine ungenügende Fließmenge und Fließgeschwindigkeit in den Abwasserleitungen, die sich daher mit Schwebestoffen zusetzen und kostenaufwendig freigespült werden müssen. Die zum Freispülen benötigte Wassermenge erhöht wiederum die Fixkosten des Wasserversorgers, die so oder so vom Endverbraucher zu zahlen sind: Entweder über den Wasserverbrauch des Hauses oder über die Fixkosten,?
?
- bei zur geringer Wasserentnahme infolge der Stagnationszeit den leichteren Übertritt von Metallen aus den hauseigenen Rohren in das Wasser; z.B. Zink (vgl. dazu OLG Dresden BauR 03, 1265 (1613)), ?
?
- auch kann bei zu geringem Wasserverbrauch die aus hygienischer Sicht unbedenkliche Verweildauer des Wassers von acht Tagen (ungefährer temperaturabhängiger Richtwert) im Rohrnetz überschritten werden, und?
?
- bei Wassereinsparung in Form der Regenwassernutzung muss zudem berücksichtigt werden, dass Dachablaufwasser Hygieneprobleme mit sich bringen kann, z.B. wegen Ablagerung von Vogelkot, Pflanzenresten, Industriestaub usw.?
?
Im Sinne von Nr. 6 unterfallen (jetzt auch) die nicht zu vertretenden Maßnahmen im Hinblick auf die Duldung der Härteabwägung nach § 555d Abs. 2 BGB.?
4. Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB?
§ 555c Abs. 1 BGB entspricht grob gesehen dem § 554 Abs. 3 S. 1 BGB (alt). Neu und präziser gefasst sind aber die Nrn. 1 bis 3. § 555c Abs. 2 BGB enthält eine Obliegenheit zulasten des Vermieters, die letztlich ein indirektes „Muss“ ist. Zur Unerheblichkeitsregelung in § 555c Abs. 4 BGB kann auf bislang ergangene Rechtsprechung zu § 554 Abs. 2 S. 3 bzw. nach näherer Prüfung auch zu § 541b Abs. 2 S. 4 BGB (alt) zurückgegriffen werden.?
?
a) Art der Modernisierung?
Die Ankündigung hat abgesehen von unerheblichen Maßnahmen nach Abs. 4 stets zu erfolgen, selbst wenn keine Mieterhöhung geplant ist, wie Abs. 1 S. 1 Nr. 3 zeigt. Nach Nr. 1 ist die Art der Modernisierung anzugeben, z.B. dass es sich um eine energetische Modernisierung handelt. Eine Wärmebedarfsrechnung muss der Vermieter hierzu aber nicht vorlegen (BT-Drucksache 17/10485, 20).?
?
b) Angabe der voraussichtlicher Daten und in wesentlichen Zügen?
Mit der Formulierung unter Nr. 1 „in wesentlichen Zügen“ soll erreicht werden, dass an die Ankündigung keine überhöhten Anforderungen (mehr) gestellt werden dürfen. Ob die Instanzgerichte dem folgen werden, muss die Zukunft zeigen. Exemplarisch hierzu der Münchener Balkon-Fall (LG München I 11.8.10, 15 S 22014/09, n.v.; Vorinstanz AG München 15.10.09, 472 C 13274/09, n.v.), der letztlich dazu führte, dass der BGH (MK 12, 25) die subtilen Anforderungen der Vorinstanzen zurechtstutzte und klare Leitlinien vorgab:?
?
|
Eine ... Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen.? ? Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, um ihm zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch sowie die zu zahlende Miete auswirken.? ? Exakte Angaben zu Zeitpunkt und Abfolge der einzelnen Arbeiten oder Arbeitsschritte etwa nach Maßgabe eines beizufügenden Bauzeitenplans werden dabei entgegen der Auffassung der Revision vom beschriebenen Zweck der Modernisierungsankündigung nicht gefordert. |
Gleichwohl sind in einer dem Vermieter zumutbaren Weise möglichst genaue Termine zu benennen. Wolkige Angaben, wie „kurzfristig,“ (Blank in Partner im Gespräch, Bd. 60, Köln 2001, S. 95) „im Sommer,“ (LG Köln WuM 97, 212) „im Juni,“ (LG Berlin GE 94, 223) reichen nicht aus. Und zwar selbst, wenn sie mit Zahlen versehen sind: „Beginn in der Zeit vom 15.4. bis 30.9.“?
?
Hierzu schreibt Schach (Schach, jurisPR-MietR 23/2011 Anm. 2): „Es ist nach wie vor eine gewisse Gratwanderung, eine Modernisierungsankündigung ausreichend zu substanziieren.“?
?
Daher sind:„Zehn- und mehrseitige Ankündigungsschreiben keine Seltenheit.“(Horst, Wohnraummodernisierung, 5. Aufl., S. 39) ?
?
c) Angabe der Mieterhöhung und Betriebskosten?
Nach Nr. 3 ist die Angabe der erhöhten Miete nur vorgeschrieben, wenn eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll. Das heißt im Umkehrschluss, dass die höhere Miete nicht anzugeben ist, wenn der Vermieter statt der Modernisierungsmieterhöhung z.B. die „Mietspiegelerhöhung“ nach § 558 BGB vornehmen will.?
?
Soweit die Mieterhöhung gesetzlich oder per Vertrag ausgeschlossen ist, dürfte die Angabe der höheren Miete entbehrlich sein: Bei der Staffelmiete ist die Mieterhöhung gem. § 557a Abs. 2 S. 2 BGB (alt) ausgeschlossen; bei der der Indexmiete gem. § 557b Abs. 2 S. 2 BGB (alt) ist sie auf nichtvertretbare Maßnahmen beschränkt.?
?
Bei Geschäftsraum ist je nach Vertrag eine Prüfung erforderlich (§ 578 Abs. 2 S. 1 BGB.?
?
Klargestellt wird in Nr. 3 darüber hinaus, dass die Mitteilung des Erhöhungsbetrags ausreicht, das ist letztlich der Endbetrag der Mieterhöhung. Folglich sind mögliche Abzüge nach § 559 Abs. 2 BGB erst dort bei der Berechnung und Erläuterung des Erhöhungsverlangens gem. § 559b Abs. 1 S. 1 BGB erforderlich (so S. 20 des sogenannten Initiatorpapiers von Oktober 2010).?
?
PRAXISHINWEIS | In der Modernisierungsankündigung (anders in der Mieterhöhung nach § 559, 559b BGB) ist nicht der jeweilige Betrag der einzelnen Gewerke anzugeben; also nicht „ … EUR für Dämmmaterial, … EUR für Gerüstauf- und abbau, … EUR für Anstrich“. |
?
d) Angabe der künftigen Betriebskosten?
Zudem hat der Vermieter unabhängig davon, ob eine Mieterhöhung nach § 559 BGB geplant ist, die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mitzuteilen, soweit Betriebskosten durch die Modernisierungsmaßnahme hinzukommen, beispielsweise durch Ersteinbau eines Fahrstuhls. Da von den „künftigen“ Betriebskosten die Rede ist, sind auch modernisierungsbedingt geringere Betriebskosten anzugeben. Beispielsweise wenn lediglich ein neuer Aufzugsantrieb eingebaut wird, der die beim Hinabfahren des Aufzugs freiwerdende Bremsenergie in nutzbaren Strom umwandelt, wodurch erheblichen Kosteneinsparungen möglich sind (http://www.baulinks.de/webplugin/2008/1237.php4).?
?
Ebenso wie bei Nichtbeabsichtigung einer Mieterhöhung gem. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB keine Angaben über die Mieterhöhung zu machen sein dürften, ist auch die Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten wohl entbehrlich, wenn verbindlich und auf Dauer für diese Maßnahme keine Betriebskosten erhoben werden sollen.?
?
Problematisch bei der Angabe neuer Betriebskosten ist, dass verbrauchsabhängige Kosten, z.B. Heiz-, Wasser- und Müllkosten stark vom Nutzerverhalten abhängen; bei Heizkosten treten noch Witterungseinflüsse hinzu.?
?
PRAXISHINWEIS | Aus der Ankündigung muss unmissverständlich hervorgehen, dass es sich nur um die voraussichtlichen Betriebskosten handelt, sodass eine spätere Anhebung der Betriebskostenvorschüsse möglich ist. Analog § 24 Abs. 2 S. 3 II. BV, können - sofern greifbar - Erfahrungswerte vergleichbarer Bauten herangezogen werden. |
Auch bei der Brutto-Kaltmiete (ebenso bei der nach Maßgabe der §§ 2, 11 HeizkV zulässigen Brutto-Warmmiete) muss der Mieter ersehen können, wie weit künftige Betriebskosten gem. § 560 Abs. 1 S. 1 BGB auf ihn zukommen.?
?
e) Hinweisobliegenheit nach § 555c Abs. 2 BGB?
§ 555c Abs. 2 BGB enthält eine Soll-Vorschrift, also eine Obliegenheit des Vermieters. Deren Nichtbeachtung birgt für den Vermieter den Nachteil des verzögerten Fristbeginns nach § 555d Abs. 3 S. 2 BGB. Bei ansonsten korrekter Modernisierungsankündigung ändert ein fehlender Hinweis nach § 555c Abs. 2 BGB nichts an der Fälligkeit der Duldungspflicht und schiebt die Mieterhöhung, wie der Wortlaut des § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB zeigt, ausdrücklich nicht um sechs Monate hinaus (BT-Drucksache 17/11894, 32). Da bei Nichtbeachtung der Obliegenheit die den Mieter treffende Ausschlussfrist nicht zu laufen beginnt, kann der Mieter ohne eine Frist zu beachten und formfrei - also auch zur Not mündlich seine Mitteilung abgeben (§ 555d Abs. 5 S. 1 BGB).?
?
Härteeinwände hinsichtlich der Mieterhöhung muss der Mieter auch bei unterlassenem Hinweis aber bis zum Beginn (vgl. oben zu Nr. 2 e) der Baumaßnahme mitteilen; § 555d Abs. 5 S. 2 BGB. Denn die Obliegenheit ersetzt nicht die Härteabwägung; sie dient nur dem Schutz des Mieters vor der Unkenntnis der Befristung des § 555d Abs. 4 BGB: Der Mieter ist „hinreichend dadurch geschützt, dass dem Vermieter die Berufung auf die Ausschlussfrist versagt bleibt.“ (BT-Drucksache 17/11894, 32)?
?
f) Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte?
Zwecks erleichterter Darlegung der Energieeinsparung (BT-Drucksache 17/10485, 17) kann der Vermieter nach § 555c Abs. 3 BGB in der Modernisierungsankündigung - und in der Mieterhöhung - auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. Zur Ermittlung dieser Pauschalwerte kann beispielsweise die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.7.09 herangezogen werden.?
?
Weil es sich um eine Kann-Vorschrift handelt, drängt sich der Schluss auf, dass auch andere Darlegungsmöglichkeiten zulässig sein dürften. Das spricht dafür, dass auch die allgemein anerkannten Regeln der Technik (vgl. § 23 EnEV) oder der „Stand der Technik“ ( § 22 II WEG) herangezogen werden dürfen, sofern dies nur sachlich einwandfrei geschieht. Für die Heranziehung ausländischer Pauschalwerte spricht, dass die Gesetze der Bauphysik nicht an den Landegrenzen aufhören. Es muss sich aber in jedem Fall um „allgemein anerkannte“ Werte handeln. Ein Fachaufsatz, in welchem sich ein junger Dozent mit völlig neuen Thesen fachlich profilieren will, wäre daher eher weniger geeignet.?
?
Beachten Sie | Wenn der Vermieter Pauschalwerte ansetzt, die z.B. in der Fachwelt umstritten sind, greift namentlich § 559b Abs. 2 Nr. 1 BGB ein, sodass sich die Mieterhöhung hinausschiebt.?
?
g) Verständliche Ankündigung?
Die Modernisierungsankündigung muss verständlich sein. Daher sollte bei deren Abfassung unter Berücksichtigung der vorerwähnten ingenieurtechnischen Besonderheiten bedacht werden, dass die Rechtsprechung dazu tendiert, auf den durchschnittlichen Mieter zu sehen. Es empfiehlt sich daher, ähnlich wie bei der Betriebskostenabrechnung, auf das Verständnis des juristisch und betriebswirtschaftlich und auch technisch nicht geschulten Mieters abzustellen (BGH NJW 82, 574, seither ständige Rspr.).?
?
PRAXISHINWEIS | Nur Fachleuten verständliche Abkürzungen, mathematisch überfeinerte Rechenformeln, unverständliche Ausdrücke wie VE oder UE sollten möglichst vermieden werden. |
h) Bagatellmaßnahmen nach § 555c Abs. 4 BGB?
Offen ist, ob Abs. 4 auch auf solche Bagatellmaßnahmen anzuwenden ist, die zwar nur eine geringe, unter 5 Prozent der Grundmiete liegende Mietanhebung bewirken, die aber mehr als unerhebliche Betriebskosten nach sich ziehen. Das könnte etwa bei einem besonders aufwendigen Kabel- oder Internetanschluss der Fall sein.?
5. Duldungspflicht, Härteabwägung und Ausschlussfrist?
§ 555d Abs. 1 BGB bestimmt die grundsätzliche Duldungspflicht des Mieters nicht nur für energetische, sondern für alle in § 555b BGB definierten Modernisierungen, also auch die vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahmen. Die in Abs. 2 geregelte Härteabwägung ist umfassender konzipiert als die bisherige Vorschrift des § 554 Abs. 2 S. 2 und 3 BGB (alt). Abs. 3 bis 5 regeln die fristgebundene Reaktionspflicht des Mieters sowie für Mieter und Vermieter die Folgen versäumter Fristen.?
?
a) Härteabwägung nach § 555d Abs. 2 BGB?
Die Abwägung nach Abs. 2 betrifft nur die eigentliche Baumaßnahme selbst. Die Frage, ob die Mieterhöhung bzw. Betriebskostenanhebung (vgl. vorstehend die Erläuterung zu § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB) eine Härte darstellt, erfolgt jetzt ausdrücklich in einem zweiten Schritt unter § 559 Abs. 4 und 5 BGB. Die bislang in § 554 Ab. 2 S. 3 BGB (alt) enthaltenen Abwägungsgründe (vorzunehmende Arbeiten, bauliche Folgen, vorausgegangene Aufwendungen) sind, wie es heißt, zwecks sprachlicher Straffung gestrichen. Sie sollen jedoch nach wie vor zu berücksichtigen sein (BT-Drucksache 17/10485, 21) ?
?
Die Folge dieser Streichung wird aber sein, dass künftig der Mieter auf ein viel breiteres Spektrum an Abwägungskriterien zurückgreifen kann, weil durch den Wegfall des „insbesondere“ keine hervorgehobene Gewichtung mehr gegeben ist.?
?
Eine Rangstufe der Abwägungskriterien ist also nicht (mehr) gegeben. Lediglich im Hinblick auf nicht zu vertretende Maßnahmen (§ 555b Nr. 6 BGB) erfolgt in der Gesetzbegründung eine Vorrangzuweisung (BT-Drucksache 17/10485, 20) dahin, „dass den Interessen des Vermieters in aller Regel besonderes Gewicht zukommen wird“ (BT-Drucksache 17/10485, 45). Als zusätzliche Kriterien, die für die energetische Modernisierung sprechen, sind jetzt die Belange des Klimaschutzes und der Energieeinsparung ausdrücklich genannt. ?
?
Bei den berechtigten Interessen werden zwar Vermieter und andere Mieter genannt, aber nicht andere Wohnungseigentümer im Hause. Damit ist zwar eine Modernisierung in Wohnanlagen, bei denen ein Teil der Einheiten vermietet ist, nicht ausgeschlossen. Nur, um die Interessen der „anderen“ Wohnungseigentümer in den Abwägungsprozess einzubeziehen, bedarf es schon einigen argumentativen Geschicks (weiterführend, Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 248).?
?
PRAXISHINWEIS | Auch wenn das Gesetz die vermieteten Eigentumswohnungen nicht anspricht, sollten vorsorglich die Interessen bzw. Gesichtspunkte, welche Wohnungseigentümer betreffen, bereitgehalten werden. Kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, weil der Mieter die Härteeinrede nach § 555d Abs. 3 BGB (neu), bzw. in einem späteren Stadium nach § 559 Abs. 4 BGB erhebt, kann zügig reagiert werden. |
Da das Gesetz von Mietern in dem „Gebäude“ spricht, sind nicht die Mieter mehrerer Gebäude gemeint, auch wenn diese Gebäude eine zusammengefasste Wirtschaftseinheit bilden. Abgesehen davon würde zumal bei größeren Wirtschaftseinheiten die Anzahl der einzelnen, oft divergierenden Mieterinteressen eine vernünftige zeitnahe Abwägung unmöglich machen. ?
?
b) Reaktionspflicht des Mieters nach § 555d Abs. 3 BGB?
Die Mitteilungspflicht betrifft - anders als § 555d Abs. 2 S. 2 BGB suggeriert - auch Umstände, die erst im Rahmen der Mieterhöhung zu prüfen sind. Damit soll für den Vermieter Planungssicherheit geschaffen werden, weil er vor Baubeginn Klarheit erhält, ob eine Modernisierungsmieterhöhung erfolgen kann. Die Mitteilungsfrist, eine Ausschlussfrist, die zumindest einen Monat beträgt, aber auch fast zwei Monate umfassen kann, beginnt für den Mieter nur zu laufen, wenn eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB erfolgt ist. Bei unterbliebener oder dem § 555c BGB nicht entsprechender Ankündigung wird die „Duldungspflicht des Mieters nicht fällig“ (BT-Drucksache 17/10485, 21) und die Ausschlussfrist beginnt nicht zu laufen. Auch hier zeigt sich, dass die den Vermieter treffende Soll-Vorschrift des § 555c Abs. 2 BGB, ein indirektes „Muss“ darstellt.?
?
c) Fristversäumnis des Mieters i.S. des § 555d Abs. 4 BGB?
War die Fristversäumnis des Mieters unverschuldet i.S.d. § 276 BGB, dann sind nach der Heilungsvorschrift des § 555d Abs. 4 BGB auch noch nachgereichte Härtegründe zu berücksichtigen.?
?
Zur Interpretation des Begriffs „unverschuldet“ kann auf Rechtsprechung zu den vergleichbaren Regelungen mieterlicher Reaktionspflichten zurückgegriffen werden, etwa § 536c und § 556 Abs. 3 S. 6 BGB.?
?
aa) Mitteilungspflicht?
Der Mieter muss aber die eigentlichen Härtegründe und zusätzlich die Gründe für die Verzögerung (z.B. Krankenhausaufenthalt) unverzüglich, also gem. § 121 Abs. 1 BGB, ohne schuldhaftes Zögern dem Vermieter mitteilen (unverzüglich bedeutet üblicherweise eine maximal eingeräumte Zeitspanne von zwei Wochen; OLG Rostock VersR 08, 72).?
?
Betreffen die Härtegründe die Mieterhöhung (nicht: Betriebskostenerhöhung), müssen sie nach § 555d Abs. 4 S. 2 BGB bis zum Baubeginn dem Vermieter vorliegen; was mit dem Gesetzeszweck, der Planungssicherheit für den Vermieter, korrespondiert.?
?
bb) Nachträgliche Härtegründe?
Die Regelung des Abs. 4 gilt betreffend die Duldungspflicht auch für nachträglich entstandene Härtegründe (BT-Drucksache 17/10485, 21 re.). So, wenn z.B. der Mieter nach Baubeginn so schwer erkrankt, dass ein „Aussetzen oder eine Verschiebung der Baumaßnahmen“ geboten ist.?
?
Andererseits ist „das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung der begonnenen Maßnahmen ausgesprochen hoch zu bewerten.“ Ein Überwiegen der mieterlichen Interessen soll nach der Gesetzesbegründung nur in Betracht kommen, wenn „Leben oder Gesundheit konkret bedroht sind.“ (BT-Drucksache 17/10485, 22.) So z.B. eine Asthmaerkrankung (AG Hamburg WuM 88, 359) oder hohes Alter (LG Berlin MM 88, Nr. 10, 30: Eine 92-jährige Mieterin brauchte den Einbau einer Gasetagenheizung nicht zu dulden).?
?
In seiner an dem Bundestag zugeleiteten Stellungnahme nennt Siebenkotten als Härtegründe auch eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine bevorstehende schwere Prüfung. In den Empfehlungen der Ausschüsse des Bundesrates heißt es, dass nicht nur gesundheitliche Probleme, sondern auch wirtschaftliche Härten den Mieter unverschuldet treffen könnten, wie z.B. der Verlust des Arbeitsplatzes (BR-Drucksache 313/1/12, 8).?
?
d) Aufwendungsersatz nach § 555d Abs. 6 BGB?
Nach § 555d Abs. 6 BGB gilt § 555a Abs. 3 BGB entsprechend. Da dies die gleiche Regelungsmaterie wie § 554 Abs. 4 BGB (alt) betrifft, kann zu dieser Vorschrift ergangene Rechtsprechung herangezogen werden. Hier ist auf das Urteil des BGH MDR 13, 82) zu verweisen, in dem die Frage des Aufwendungsersatzes klar umrissen wird: „Aufwendungen im Sinne dieser Norm sind nicht die mit einem Umzug verbundenen Kosten, die dem Mieter entstehen, der kündigt und auszieht, weil er die Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden möchte. Vielmehr erfasst § 554 Abs. 4 BGB (alt) nur die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erfüllung der Duldungspflicht entstehen. Denn der Aufwendungsersatzanspruch knüpft an die Fortsetzung des Mietverhältnisses an.“?
6. Sonderkündigungsrecht des Mieters?
§ 555e BGB entspricht im Wesentlichen dem § 554 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB (alt), ist aber klarer gefasst. Die Vorschrift hat - wegen der für den Wohnraummieter kurzen Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB - primär für Wohnraummietverhältnisse mit vereinbartem Kündigungsverzicht bzw. Geschäftsraum Bedeutung. Wegen der Formulierung in Abs. 1 S. 1 „bis zum Ablauf“ endet das Mietverhältnis unabhängig vom konkreten Kündigungszeitpunkt immer mit Ablauf des übernächsten Monats (BT-Drucksache 17/10485, 22).?
|
Zugang der Modernisierungsankündigung am Montag, den 3.2.14. Der nächste Monat ist der März, der Ablauf des übernächsten Monats ist Mittwoch der 30.4.14.? Der Monat, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, ist der März. Nach Abs. 1 S. 2 muss die Kündigung bis Ende März, als spätestens am Montag, den 31.3.14 zu verkehrsüblichen Zeiten dem Vermieter zugehen. Der Mieter kann in der Zeit zwischen 3.2.14 und dem 31.3.14 kündigen. Das Mietverhältnis endet so oder so stets am 30.4.14. |
7. Vereinbarungen nach § 555e BGB?
In der Vergangenheit haben überwiegend professionelle Vermieter von solchen Vereinbarungen Gebrauch gemacht. Die neue Vorschrift richtet sich ausweislich der Begründung nun an „Vermieter mit wenig Erfahrung in Modernisierungsangelegenheiten.“ (BT-Drucksache 17/104585, 22, re.) Als erstes ist darauf hinzuweisen, dass beim Abschluss eine Haustürsituation zu vermeiden ist. Die §§ 312 ff., 355 ff. und 360 BGB sind unbedingt zu beachten.?
?
a) Nachträglicher und anlassbezogener Abschluss?
Die Vorschrift zählt beispielhaft und nicht abschließend mögliche Abreden auf. Diese sind insoweit wirksam, als sie anlassbezogen nach Abschluss des Mietvertrags getroffen werden. Das gilt, wie die Begründung ausführt, insbesondere für Vereinbarungen „über mieterfinanzierte Modernisierungen.“ Besonders kritisch kann aber z.B. eine Vereinbarung sein, welche das Minderungsrecht über den § 536 Abs. 1a BGB hinausgehend weiter einschränkt oder einen Kostenansatz vorsieht, der den in § 559 Abs. 1 BGB geregelten Kostenansatz von 11 Prozent übersteigt. Zwar scheint der Wortlaut des § 555f Nr. 2 und 3 in diese Richtung zu tendieren. Und auch die amtliche Begründung meint, Verbote abweichender Regelungen zum Nachteil des Mieters, beträfen nur generelle Abreden im Mietvertrag, nicht aber solche aus Anlass einer konkreten Baumaßnahme (BT-Drucksache 17/104585, 22, re.).?
?
Aber | Wenn es eindeutig Gesetzeswille wäre, dass bei nachträglicher Vereinbarung z.B. § 536 Abs. 4 BGB und § 559 Abs. 6 BGB von Abreden i.S. des § 555f BGB verdrängt würden, fragt es sich, warum das nicht so im Gesetzeswortlaut des § 555f BGB steht (Lehmann-Richter in seiner dem Bundestag zugeleiteten Stellungnahme: „Es besteht keine Einigkeit darüber, dass in einer Modernisierungsvereinbarung zulasten des Mieters die Minderung ausgeschlossen werden kann“).?
?
Beachten Sie | Eine Vereinbarung, welche Schutzrechte des Mieters einschränkt, kann der Vermieter nur nach eigener Einschätzung und auf eigenes Risiko treffen.?
?
b) Finanzielle und technische Spezialkenntnisse?
Hinzu tritt, dass im Hinblick auf zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen die Kenntnis etlicher Spezialgesetze und kaum bekannter Verordnungen unerlässlich ist. So dürfte namentlich dem Privatvermieter kaum auf Anhieb präsent sein, dass die Regelung, ein Baukostenzuschuss in Höhe einer Jahresmiete gelte durch die Mietdauer von vier Jahren als getilgt, in Art. 6 § 2 des Gesetzes vom 21.7.1961 (BGBl. 1961, 1045) angeordnet ist. ?
?
Und wenig bekannt dürfte sein, dass die für die Installation und Störstrahlsicherheit von Kabelfernsehanlagen, Antennen usw. einzuhaltenden technischen Vorgaben in der SchuTSEV (Verordnung zum Schutz von öffentlichen Telekommunikationsnetzen und Sende- und Empfangsfunkanlagen, die in definierten Frequenzbereichen zu Sicherheitszwecken betrieben werden (Sicherheitsfunk-Schutzverordnung - SchuTSEV), BGBl. 2009, 1060) niedergelegt sind.?
?
PRAXISHINWEIS | Da weiter bei den Erhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten zahlreiche technische Gesichtspunkte und Finanzierungsfragen zu beachten sind, sind solche Vereinbarungen nur rechtssicher und vernünftig abzuschließen, wenn neben Juristen auch Baufachleute, Betriebswirte und Ingenieure der konkret betroffenen Fachrichtungen daran mitwirken. |
8. Contracting nach § 556c BGB?
Unter Contracting versteht man die gewerbliche Wärmelieferung für Gebäude durch einen darauf spezialisierten Unternehmer (Contractor).?
?
a) Allgemeines?
§ 556c BGB regelt den Übergang auf das Contracting bei bereits bestehendem Mietverhältnis. Mietverträge, bei deren Abschluss die Mietsache bereits im Wege des Contracting versorgt wird, sind hiervon nicht erfasst. Für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums, der unter die NMV fällt, gilt § 5 Abs. 3 NMV mit der dortigen Verweisung (BT-Drucksache 17/10485, re).?
?
Nach Auslagerung der Wärmeversorgung auf den Contractor betreibt und wartet dieser eine separate Heizstation oder eine im Keller des Hauses befindliche Anlage. Von dort liefert er die Wärme an den Vermieter, der sie seinerseits an die Mieter weiterleitet und von den Mietern die Kosten einzieht (Direktverträge zwischen Contractor und Mieter werden hier nicht vertieft) ?
?
Der Mieter ist nicht verpflichtet, bei Umstellung von Ofenheizung auf Contracting einen vom Contractor gestellten Wärmelieferungsvertrag zu schließen (LG Bonn CuR 06, 112). Überdies sind nach Angaben des statistischen Bundesamtes stark variierend nach Größe und Alter nur und 7 Prozent der Mietwohnungen mit Ofenheizung ausgestattet.?
?
PRAXISHINWEIS | Ausführlich zum Contracting: Pfeifer, in: „10 Jahre Mietrechtsreformgesetz“ (Festschrift, München 2011) S. 522 ff.; zu den Gesichtspunkten, welche beim Abschluss des Vertrags zwischen Contractor und Hauseigentümer zu beachten sind Pfeifer, DWW 04, 323. |
Bei der Eigenversorgung zahlt der Mieter nur die „reinen“ Heizkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkV. Beim Contracting gem. § 7 Abs. 4 HeizkostenV bzw. § 2 Nr. 4. b) bzw. 5. b) BetrKV das Entgelt für die Wärmelieferung, darin enthalten die notwendigen Gewinne des Contractors (BGH MDR 07, 1416).?
?
b) Voraussetzung: Betriebskostenpflicht des Mieters nach § 556c Abs. 1?
Voraussetzung ist, dass der Mieter die warmen Betriebskosten zu tragen hat, also für Raumheizung und falls vorhanden, für die Warmwasserversorgung. Das ist bei Häusern mit mehr als zwei Wohnungen überwiegend der Fall („Datenbasis Gebäudebestand“ des Bremer Energie Instituts). Zur eigenständig gewerblichen Lieferung vgl. § 1 und § 7 Abs. 3 HeizkV.?
?
aa) Voraussetzung nach Abs. 1 Nr. 1?
Effizienzverbesserung, Neuanlage, Wärmenetz. Die Wärme muss?
- mit verbesserter Effizienz oder?
- aus einer neu errichteten Heizanlage oder?
- aus einem Wärmenetz geliefert werden.?
?
Die Einfügung „mit verbesserter Effizienz“ soll verdeutlichen, dass der Übergang auf gewerbliche Wärmelieferung mit einem Effizienzgewinn gegenüber dem vormaligen Zustand verbunden sein muss.?
?
Beim Austausch der Heizanlage durch den Contractor gegen eine Neu-Anlage richtet sich eine etwaige Duldungspflicht des Mieters nicht nach § 556c BGB, sondern nach den §§ 555a ff. BGB. Doch weder der Contractor noch der Vermieter können dann einen Modernisierungszuschlag gem. § 559 BGB verlangen; denn der Bauherr ist nicht Vermieter und der Vermieter ist nicht Bauherr (ausdrücklich BGH MDR 06, 1219 ).?
?
Die Regelung des § 556c BGB gilt für sämtliche Formen der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser durch einen Wärmelieferanten. Hierunter fällt somit zum einen das herkömmlich Energieliefer-Contracting, daneben aber auch neue Formen etwa über Nahwärmenetze, Quartierslösungen und die altherkömmliche Fernwärme (BT-Drucksache 17/11894, 33 und 17/10485, 23).?
?
bb) Voraussetzung: Wärmekostenneutralität nach Abs. 1 Nr. 2?
Die Wärmekostenneutralität dürfte auf absehbare Zeit ein Streitobjekt sein. Sicher kann Wärmekostenneutralität nicht auf Dauer gelten. Denn ebenso wie bei der Eigenversorgung durch den Vermieter steigen auch die Brennstoffkosten für den Contractor. Und da § 24 AVBFenrwärmeV auch für das Contracting gilt (BT-Drucksache 17/10485, 45 re.), muss auch der Contractor die Möglichkeit haben, steigende Brennstoffkosten usw. an den Abnehmer weiterzugeben.?
?
Doch das Problem lauert etwa bei der Abgrenzung und bei unterschiedlichem Nutzerverhalten infolge Mieterwechsels. Offen ist auch, ob die Wärmekostenneutralität für jede einzelne Wohnung erfüllt sein muss, oder ob sie auf das ganze Haus bezogen wird.?
|
Bei einer ungedämmten Dachgeschosswohnung kann die Kostenneutralität verletzt sein, für die anderen acht Wohnungen im Haus ist sie bestens erfüllt. |
Für den Bezug der Kostenneutralität auf das ganze Haus spricht auch die bessere Praktikabilität. Es müssten sonst in großen Wohnblocks viele, wenn nicht gar hunderte von Wohnungen auf Wärmekostenneutralität analysiert werden (eine Parallele gibt es beim Energieausweis, der auch nicht pro Wohnung, sondern für das ganze Haus erstellt wird; vgl. u.a. § 19 EnEV).?
?
c) Betriebsführungscontracting nach § 556c Abs. 1 S. 2?
Eine Umstellung auf Contracting ist auch ohne Austausch der Anlage möglich: Weist die bisherige Anlage vor der Umstellung noch einen Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent auf, so darf sich der Contractor auch auf die Verbesserung der Betriebsführung der Bestandsanlage beschränken, sofern er das Gebot der Kostenneutralität einhält. Bei Anlagen mit schlechterem Jahresnutzungsgrad kommt das Contracting nur nach Maßgabe von § 556c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB in Betracht.?
?
Jahresnutzungsgrad ist, stark vereinfacht, das Verhältnis von Brennerlaufzeiten im Verhältnis zur Gesamtbetriebsdauer. Zur Ermittlung des Jahresnutzungsgrads genügt keine Schätzung, sondern es sind die Anzeige-Messwerte eines Wärmezählers erforderlich (Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 8. Aufl, S. 531, 557). Die Berechnung sollte nur durch ein Fachunternehmen erfolgen. Die Berechnung muss auch die - falls vorhanden - Warmwasserbereitung einbeziehen.?
?
Ein Jahresnutzungsgrad von 80 Prozent wird im Allgemeinen von einer Heizanlage im oberen Durchschnitt erreicht, die ca. ab Beginn der 1980er Jahre installiert wurde (Energetische Kenngrößen für Heizungsanlagen im Bestand; IWO-Institut, Darmstadt, Nov. 2002, S. 9).?
?
Nach Bayer (Energieeffizienz im Wohnungsbestand durch Contracting, Jena 2009, S. 115. ) ergibt sich im Bundesdurchschnitt ein Jahresnutzungsgrad von ca. 70 Prozent für Erdgas-Kesselanlagen; der durchschnittliche Jahresnutzungsgrad der betrachteten Heizöl-Kesselanlagen nur zu 66 Prozent.?
?
d) Verordnungsermächtigung nach § 556a Abs. 3 BGB?
Einzelheiten des Übergangs vom Eigenbetrieb der Heizung auf Contracting werden in einer neu zu schaffenden Verordnung geregelt, Verordnung über die Wärmelieferung für Mietwohnraum (Mietwohnraum-Wärmelieferungsverordnung = MietWohnWärmeLV) vgl. Referentenentwurf vom 13.2.2013. Die WärmeLV ist nach § 578 BGB auf Gewerberäume und gemischt genutzte Objekten anwendbar. Nach § 578 Abs. 2 S. 2 BGB sind insoweit abweichende Vereinbarungen zulässig.?
?
In der Verordnung brauchen die Belange von Wohnungseigentümern nicht genannt zu werden, da die Wohnungseigentümer über die die Umstellung einen Beschluss fassen. Mieter von Eigentumswohnungen fallen aber unter den Schutzbereich des § 556c BGB.?
?
e) Fehlende Umstellungsvoraussetzungen?
Sind die Voraussetzungen des Abs. 1 für eine Umstellung nicht erfüllt, so fehlt es an einer Rechtsgrundlage für die Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten. Wenn der Vermieter dennoch umstellt, kann er nur die (fiktiv zu berechnenden) bisherigen Heizungsbetriebskosten nach § 7 Abs. 2 HeizkV verlangen; keinesfalls die darüber hinaus gehenden Kosten, die im Entgelt des Energieversorges enthalten sind (u.a. Gewinne, Investkosten, Reparaturrückstellungen) (BT-Drucksache 17/10485, 23).?
9. Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB?
§ 559 Abs. 1 BGB (neu) entspricht inhaltlich im Wesentlichen § 559 Abs. 1 BGB (alt). Ausgenommen von der Erhöhungsmöglichkeit sind Maßnahmen nach § 555b Nr. 2 BGB (neu). Denn diese dienen allgemeinen klima- und energiepolitischen Zielen, ihnen fehlt der engere Bezug zur Mietsache. Der Mieter muss diese Maßnahmen dulden, aber dafür keine höhere Miete zahlen.?
?
a) Miete und Betriebskosten nach § 559 Abs. 1 BGB?
Nach § 559 BGB kann die Miete, also die Grundmiete = Nettokaltmiete (auch die Brutto-Kaltmiete und, sofern eine Ausnahme nach §§ 2, 11 HeizkostenV vorliegt, die Brutto-Warmmiete) um 11 Prozent der Modernisierungskosten erhöht werden; sofern keine Beschränkung bei der Staffelmiete nach § 557a Abs. 2 S. 2 BGB (alt) bzw. bei der der Indexmiete gem. § 557b Abs. 2 S. 2 BGB (alt) vorliegt.?
?
Bei Geschäftsraum ist je nach Vertrag eine Prüfung erforderlich; § 578 Abs. 2 S. 1 BGB.?
?
PRAXISHINWEIS | Keine Umlage von Modernisierungskosten. In der amtlichen Begründung und den Bundestagsprotokollen taucht indes ständig der Falschbegriff der soggenannten Modernisierungsumlage auf. Damit wird unzutreffenderweise suggeriert, nach etwas mehr als 9 Jahren müsse die 11 prozentige Mieterhöhung zurückgenommen werden, da die vermeintliche „Gegenfinanzierung“ eingetreten sei. |
b) Kostenabzug für fiktive Erhaltungsmaßnahmen ?
Nach § 559 Abs. 2 BGB sind Erhaltungskosten anteilig von den Gesamtkosten abzuziehen, wenn eine Modernisierung zugleich eine Erhaltungsmaßnahme umfasst. Dieser Abzug fiktiver Reparaturkosten war bislang nicht gesetzlich geregelt, entspricht aber h.M.?
?
Durch die Formulierung „gewesen wären“ ist klargestellt, dass es auf den Zeitpunkt der Modernisierung ankommt; künftig mögliche oder zu erwartende Maßnahmen sind daher unbeachtlich (So auch LG Berlin GE 11, 951).?
?
Die Neuregelung ermöglicht zwecks Vermeidung aufwendiger Gutachten eine Schätzung, die natürlich nicht willkürlich sein darf, sondern sachnah und anhand gegenwärtiger Preise erfolgen muss. Da es sich hierbei um eine einseitige Leistungsbestimmung handelt, sind die Billigkeitsgrundsätze der §§ 315 ff. BGB zu beachten. Rein gegriffene Prozentwerte, die nur als Schätzung deklariert sind, dürften daher nicht ausreichen (vgl. AG Berlin-Schöneberg GE 10, 1277). ?
?
Dem Einwand, eine - korrekte - Schätzung sei nicht interessengerecht, hält die amtliche Begründung das plausible Argument (BT-Drucksache 17/10485, 24 re.) entgegen, dass die Modernisierungsmieterhöhung von 11 Prozent der Kosten letztlich auch pauschaliert. Anders gesagt, es wäre inkonsequent, einerseits zu pauschalieren, aber andererseits punktscharfe Berechnungen vorzunehmen. Insoweit ist aber offen, ob der Mieter mit substanziierten Einwendungen auch eine korrekte Schätzung zu Fall bringen kann.?
?
c) Härteabwägung nach § 559 Abs. 4 BGB?
Nach neuem Recht erfolgt die Härteabwägung in zwei Schritten:?
?
- Im ersten Schritt die Härteabwägung in Bezug auf die Duldung (§ 555d Abs. 2 BGB).?
?
- Im zweiten Schritt erfolgt die Härteabwägung in Bezug auf die Mieterhöhung (§ 559 Abs. 4 BGB); dies gilt nicht für die „nicht zu vertretenden“ Maßnahmen nach § 555b Nr. 6 BGB.?
?
Gegenüber dem ersten ist im zweiten Schritt nach Abs. 4 die Anzahl der abzuwägenden Gesichtspunkte eingeschränkt. Es werden nur die Interessen des Mieters und die des Vermieters gegenübergestellt. Die Abwägungskriterien „Familie“ oder „Haushaltsangehörige“ des Mieters, bleiben ebenso unberücksichtigt wie die Interessen „andere Mieter in dem Gebäude“ oder die Belange von „Energieeinsparung“ oder „Klimaschutz“.?
?
Gegenstand der Abwägung ist nur die Miethöhe, freilich „unter Berücksichtigung (nach dem Wortlaut nicht: Einrechnung) der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.“ Dabei sind auch die finanziellen Verhältnisse des Mieters zu einzubeziehen. Welche Größenordnungen hier zugrunde gelegt werden zeigt z.B. das Urteil des LG Freiburg (WuM 12, 386).?
|
Bei einem Monatseinkommen von 850 EUR und einer Monatsmiete von 615 EUR ist - so das LG Freiburg - eine Modernisierungsmieterhöhung um rund 100 EUR für einen Fassadenvollwärmeschutz und eine Dachdämmung für den Mieter eine Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten entgegenstehenden Interessen nicht zu rechtfertigen ist. |
aa) Sonderfall energetische Modernisierung?
Solche Maßnahmen führen nicht zwingend zu einer finanziellen Ersparnis des Mieters: Das kann u.U. auch an schwankenden Energiepreisen liegen, zumal, wenn diese gegenüber dem Zeitpunkt der Mieterhöhung sinken. Schließlich kann es infolge Mieterwechsels dazu kommen, dass keine Betriebskostenersparnis bei dem (vormaligen) Mieter eintritt, während dessen Mietzeit die Modernisierung erfolgte, obwohl - so der Bundesrat - dieser sie durch Fortzahlung der ungeminderten Miete mitfinanziert hat. Insbesondere sind zwar energetische Luxusmodernisierungen (vgl. oben zu Nr. 3b) vom Mieter zu dulden, geben ihm aber das Recht, sich auf eine Härte i.S. des § 559 Abs. 4 BGB zu berufen (BT-Drucksache 17/10485, 24. re).?
?
bb) Ausschluss der Härteabwägung nach § 559 Abs. 4 S. 2 BGB?
Der bislang unter § 554 Abs. 2 BGB (alt) geregelte Ausschluss der Härteabwägung für die Herstellung eines allgemein üblichen Zustandes ist jetzt systematisch klarer in Abs. 4 S. 2 Nr. 1 geregelt. Der allgemein übliche Zustand ist nach den konkreten lokalen Verhältnissen zu beurteilen. Zum allgemein üblichen Zustand gehört das Vorhandensein entsprechender Ausstattungs- bzw. Bausubstanzmerkmale in mindestens zwei Dritteln der Gebäude gleicher Altersklasse. Ausgeschlossen ist die Härteabwägung - wie nach altem Recht - bei vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahmen (z.B. Nachrüstpflichten nach der EnEV) gemäß Abs. 4 S. 2 Nr. 2.?
?
cc) Rechtzeitigkeit nach § 559 Abs. 5 BGB?
Der Verweis des Abs. 5 S. 1 auf § 555d Abs. 3 bis 5 BGB umfasst auch § 555d Abs. 5, und damit § 555c Abs. 2 BGB. Damit hängt die Härteabwägung nach § 559 Abs. 4 BGB auch an der Soll-Vorschrift des § 555c Abs. 2 BGB. Hat der Vermieter bei ansonsten korrekter Modernisierungsankündigung den in dieser Soll-Vorschrift geregelten Fristenhinweis nicht gegeben (vgl. oben zu Nr. 4. e)), kann der Mieter ohne Frist und formfrei seine Mitteilung abgeben. ?
?
Die Rechtzeitigkeit nach Abs. 5 betrifft die Härteabwägung hinsichtlich der Mieterhöhung (Abs. 4) aber nur, wenn sie bis zum Beginn (vgl. oben zu Nr. 2e) der Baumaßnahme erfolgt (§ 555d Abs. 5 S. 2 BGB.?
?
Übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung (Grundmiete = Nettomiete) die angekündigte um mehr als 10 Prozent, entfallen die vorerwähnten Beschränkungen, damit auch die Beschränkungen nach § 555d Abs. 5 - und folgerichtig - Abs. 4 S. 2 BGB(neu). Eine weitere Folge der 10-prozentigen Überschreitung ist in § 559b Abs. 2 Nr. 2 BGB in Form des Hinausschiebens geregelt.?
10. Geltendmachung der Erhöhung und Wirkung der Erhöhungserklärung § 559b BGB?
a) Bezug auf Pauschwerte § 559b Abs. 1 S. 3 BGB?
Durch die Bezugnahme auf § 555c Abs. 3, die Angabe von Pauschwerten „hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen“, wird die Darlegungserleichterung für den Vermieter bei der Modernisierungsankündigung auch auf die Erläuterung der Mieterhöhungserklärung erstreckt (Vgl. oben zu Nr. 4f)).?
?
Mit dem Pauschalhinweis auf die Bauteile ist aber keineswegs gesichert, dass der Mieter die erwarteten Zahlungen leistet. Denn im Regelfall ist die Effizienz einer energetischen Modernisierung nicht nur von den Bauteilen selbst abhängig. Die Bauteile müssen technisch korrekt in den Baukörper eingefügt werden: So muss beim Fenstereinbau eine Fugenisolierung etwa mit PU-Schaum erfolgen. Eine Heizung muss einjustiert werden, erforderlichenfalls ist ein hydraulischer Abgleich vorzunehmen. Die Heizkurve bedarf der richtigen Einstellung usw. ?
?
Sind daher einwandfreie Bauteile fehlerhaft eingebaut, kann der Vermieter zwar die höhere Miete verlangen, der Mieter hat aber einen Mietminderungsanspruch nach § 536 BGB. Baut der Vermieter beispielsweise Isolierfenster ein, dann muss er die geltenden technischen Normen einhalten. Wirkt sich die Abweichung von den Normen in der Wohnung nachteilig aus, so liegt ein Mangel vor (vgl. den Fall LG Berlin GE 08, 931).?
?
b) Hinausschieben der Mieterhöhung § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB ?
Die Fristverlängerung, das Hinausschieben, tritt ein, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gem. § 555c Abs. 1, 3 bis 5 BGB angekündigt hat. Das führt aber nicht dazu, dass aus der Kann-Vorschrift des § 555c Abs. 3 BGB eine „Muss-Vorschrift“ wird. Vielmehr ist davon auszugehen, dass ein Hinausschieben eintritt, wenn der Vermieter auf Pauschalwerte Bezug nimmt, die nicht anerkannt oder nicht allgemein anerkannt sind. Das Hinausschieben der Mieterhöhung nach Nr. 1 unterbleibt, wenn der Hinweis auf den Härteeinwand, nach § 555c Abs. 2 BGB nicht erteilt wurde. Das Hinausschieben entfällt ebenfalls bei Bagatellmaßnahmen (§ 555c Abs. 4 BGB).?
?
c) Hinausschieben der Mieterhöhung § 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB?
§ 559b Abs. 2. S. 2 BGB (10-prozentige Mietüberschreitung) entspricht dem bisherigen Recht. Da z.B. § 559 Abs. 4 S. 1 BGB(neu), auch auf die Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten abstellt, könnte gefragt werden, ob das für die Miete geltende Hinausschieben um sechs Monate auch für die Betriebskosten gilt.?
?
Bei einer Brutto-Kaltmiete bzw. - soweit gemäß §§ 2, 11 HeizkV zulässig - Bruttowarmmiete ist eine Betriebskostenerhöhung nach § 560 Abs. 1 S. 1 nur zulässig, wenn dies vereinbart ist. Die Fristen richten sich nach § 560 Abs. 2 BGB; das ist gegenüber §§ 559, 559b BGB die vorrangige Spezialvorschrift.?
?
Bei der heute überwiegend gebräuchlichen Netto-Kaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung bleiben die Betriebskosten von der Hinausschiebung unberührt. Das ergibt sich aus dem Wortlaut „Miete“.?
?
Hätte der Gesetzgeber etwas anderes gewollt, wäre dies in den Gesetzeswortlaut eingeflossen. Für ein Vergessen des Gesetzgebers gibt es keinen Anhalt, da ihm - wie etwa §c 559 Abs. 4 BGB zeigt - die unterschiedlichen Begriffe „Miete“ und „Betriebskosten“ vor Augen standen.?
