18.04.2012 · Fachbeitrag · Betriebskosten

§ 556a BGB gilt auch für Altmietverträge

von RA Holger Glaser, Nordkirchen

Mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB ist die Regelung des § 556a BGB, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Mieter erfasst werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1.9.01 bestehenden Mietverhältnisse uneingeschränkt anwendbar (BGH 21.9.11, VIII ZR 97/11, Abruf-Nr. 113741).

Sachverhalt

Der Beklagte ist seit 5/79 Mieter einer Wohnung der Kläger. Nebenkosten sind im Mietvertrag neben der monatlich zu zahlenden Kaltmiete nicht aufgeführt. Mit Schreiben vom 29.12.06 teilten die Kläger dem Beklagten mit, dass sie beabsichtigten, ab dem Jahr 2007 den Wasserverbrauch über einen noch einzubauenden Kaltwasserzähler zu erfassen und künftig verbrauchsabhängig abzurechnen. Außerdem erklärten sie, für die Wasserkosten ab dem 1.1.07 einen Vorschussbetrag zu erheben und die Miete um diesen Betrag zu kürzen. Nach Einbau von zwei Kaltwasserzählern in der Wohnung (8.7.08), erklärten die Kläger mit Schreiben vom 15.7.08, die Wasserkosten ab 8.7.08 verbrauchsabhängig abzurechnen. Die erste Abrechnung weist eine Nachzahlung von 408,37 EUR aus. Ihre Nachzahlungsklage hat vor dem BGH Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Gemäß § 556a Abs. 2 S. 1 BGB kann der Vermieter durch einseitige Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung umgelegt werden. Die Vorschrift ermöglicht dem Vermieter die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung oder eine, die der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Das heißt: Der Vermieter wird durch § 556a Abs. 2 S. 1 BGB ermächtigt, unter bestimmten Voraussetzungen einseitig die Mietstruktur zu ändern und - wie hier mit Schreiben vom 29.12.06 - von einer Bruttokaltmiete zu einer Nettokaltmiete mit verbrauchsabhängiger Abrechnung der gesondert erfassten Kaltwasserkosten überzugehen. Dies gilt auch, wenn zuvor eine Brutto- oder Inklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart war. Das entspricht einhelliger Auffassung (Nachweise Urteilsgründe Tz. 14).