· Fachbeitrag · Betriebskostenabrechnung
BGH senkt erneut formelle Anforderungen
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Sachverhalt
Die der Nebenkostenabrechnung beigefügte Einzelabrechnung Ista weist für die Beklagte unter Nr. 1 Heiz- und Warmwasserkosten von 1.721,74 EUR und unter Nr. 2 als „Hausnebenkosten“ Kosten für Abwasser und Kaltwasser von 550,90 EUR aus, insgesamt 2.272,64 EUR. Die übrigen Betriebskosten (Hauswart, Grundsteuer, Versicherungen, Müllabfuhr usw.) sind in der Nebenkostenabrechnung gesondert abgerechnet. Der danach von der Beklagten zu tragende Anteil beträgt 661,18 EUR, abzüglich Vorauszahlungen verbleibt ein Guthaben von 203,95 EUR. Bezüglich der Heiz- und Wasserkosten hat der Kläger den in der Ista-Abrechnung für die Beklagte ausgewiesenen Betrag von 2.272,64 EUR übernommen und hiervon Vorauszahlungen von 821,13 EUR sowie das Guthaben von 203,95 EUR aus der Abrechnung der übrigen Betriebskosten abgesetzt, sodass ein Saldo von 1.247,56 EUR verbleibt. Die Klage wurde in den Instanzen abgewiesen. Die Revision hat Erfolg.
Entscheidungsgründe/Praxishinweis
Im Spannungsfeld zwischen formeller (Un-)Wirksamkeit und materieller Berechtigung einer Nebenkostenabrechnung entscheidet der BGH erneut zugunsten der formellen Wirksamkeit. Nach Ansicht des Berufungsgerichts war die Nebenkostenabrechnung in der Gesamtschau nicht nachvollziehbar. Grund: Sie enthält nicht nur vertragswidrig auch die gesamten Betriebskosten, obwohl diese - unstreitig - mit einer Pauschale abgegolten sind, sondern unter dem Begriff der „Heiz-/Wasserkosten“ auch noch die Hausnebenkosten, die die Beklagte ebenfalls nicht schuldet. Ferner sind die Betriebskostenvorauszahlungen vertragswidrig auf die Heiz-/Wasserkosten angerechnet und unter dem Begriff „Vorauszahlung“ nur die Soll-Vorauszahlungen aufgeführt, deren Höhe anhand der mietvertraglichen Regelung nicht nachvollziehbar sei.
Demgegenüber sieht der BGH die formellen Anforderungen einer Nebenkostenabrechnung nicht verletzt. Er weist die aufgezeigten Bedenken dem Bereich der materiellen Richtigkeit zu und hält daran fest, dass inhaltliche Mängel der Abrechnung (zu Unrecht angesetzte Kosten, Fehler bei den Vorauszahlungen) die Nachvollziehbarkeit der Rechnungslegung nicht beeinträchtigen. Insoweit hat der BGH bereits entschieden, dass es nur einen inhaltlichen Fehler darstellt, wenn die Abrechnung Betriebskosten enthält, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt (MK 08, 29, Abruf-Nr. 073847). Gleiches gilt für den ähnlich gelagerten Fall, dass die Abrechnung - wie hier - Betriebskosten enthält, für die eine Pauschale vereinbart ist (MK 11, 77, Abruf-Nr. 110590).
Auch das Argument, die Abrechnung sei für einen durchschnittlichen Mieter nicht mehr nachvollziehbar weil die - nicht abzurechnenden - Kalt- und Abwasserkosten in der Heiz- und Wasserkostenabrechnung der Ista enthalten sind, lässt der BGH nicht gelten. Er verweist zu Recht darauf, dass der Mieter anhand des Mietvertrags überprüfen kann, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind. Dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen und die Abrechnung des Vermieters (hier einschließlich der Einzelabrechnung Ista) auf die einzelnen Betriebskosten durchsehen muss, ist selbstverständlich und hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun. Gleiches gilt für angesetzte Vorauszahlungen. Der Mieter kann auch insoweit anhand seiner Unterlagen ohne Weiteres nachprüfen, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat. Etwaige Fehler - zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll- statt der Ist-Vorauszahlungen - stellen wiederum (nur) materielle Fehler dar (MK 10, 7, Abruf-Nr. 093617).
Die Entscheidung betont die eigenverantwortliche Prüfungspflicht des Mieters und belegt, dass eigene Säumnisse nicht durch überhöhte Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung kaschiert werden können. Ein Mieter, dessen Rechtsverteidigung sich allein auf die formellen Anforderungen der Abrechnung fokussiert, hat nach jüngster Rechtsprechung schlechte Karten. Selbst (formelle) Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, haben nicht die Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung zur Folge, wenn diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausgerechnet werden können (MK 07, 81, Abruf-Nr. 070901). Gleiches gilt für inhaltliche Mängel. Rechnet der Vermieter Kosten ab, für die eine Pauschale vereinbart ist, bleiben diese (nur) im Fall fristgemäßer Einwendung des Mieters unberücksichtigt (MK 11, 77, Abruf-Nr. 110590); eine etwaige Nachforderung des Vermieters, die sich aus den übrigen Positionen ergibt, bleibt davon unberührt.
