24.06.2014 · Fachbeitrag · Betriebskostenabrechnung

Einwendungsausschluss greift auch bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 S. 6 BGB greift auch in den Fällen ein, in denen eine Übernahme von Betriebskosten überhaupt nicht oder als Pauschale vereinbart ist und der Vermieter gleichwohl abgerechnet hat (BGH 18.2.14, VIII ZR 83/13, Abruf-Nr. 141793).

Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers. Der Mietvertrag enthielt ursprünglich weder Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, noch Angaben über die Umlagefähigkeit der Heizkosten. In der Folgezeit einigten sich die Mietparteien auf die Zahlung eines monatlichen Betriebskostenbetrags. Zwischen den Parteien ist streitig, ob es sich um eine Pauschale oder um eine Vorauszahlung nur auf die Heizkosten handelt. Gegen die Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungsperioden 07 und 08, die mit einer Nachzahlung endeten und keine Anrechnung von Vorauszahlungen enthielten, erhob der Beklagte keine Einwendungen. Erstmals im Prozess und nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB machte er geltend, die Vereinbarung über die monatlichen Vorauszahlungen beziehe sich nur auf die Heizkosten, diese seien in der Abrechnung nicht berücksichtigt. Das LG verurteilt ihn antragsgemäß, lässt aber die Revision zu der aus dem Leitsatz ersichtlichen Fragestellung zu. Der BGH weist darauf hin, dass er beabsichtige, die Revision nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Diese wird daraufhin zurückgenommen.

Praxishinweis

Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB hat der Mieter dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter gemäß § 556 Abs. 3 S. 6 BGB Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Norm stellt im Interesse der Ausgewogenheit (BT-Drs. 14/5663 S. 79) dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (Abs. 3 S. 3) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenüber. Grund: Es soll erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht.