· Fachbeitrag · Betriebskostenvereinbarung
„Mieter trägt die Betriebskosten“- reicht auch für die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
| Nichts ist mehr wie es war. Das gilt insbesondere für die Anforderungen, die an die Transparenz einer formularmäßigen Betriebskostenvereinbarung zu stellen sind. Der BGH stellt in seiner aktuellen Entscheidung einen Gleichklang zwischen einer Betriebskostenvereinbarung mit Vorauszahlungsabrede und der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale her. |
Sachverhalt
Der Formularwohnraummietvertrag enthält folgende Regelung mit den jeweiligen handschriftlichen Eintragungen und einer Ankreuzung:
Der Kläger meint, eine wirksame Betriebskostenpauschale sei nicht vereinbart, weil der Mietvertrag nicht erkennen lasse, welche Betriebskosten betroffen seien. Seine Klage auf Rückzahlung der von ihm gezahlten Betriebskostenpauschale für die Jahre 1 bis 13 scheitert in den Instanzen. Die Revision wird nach Hinweis des BGH (7.6.16, VIII ZR 274/15, Abruf-Nr. 187445) auf § 552a ZPO zurückgenommen.
Entscheidungsgründe
Wie der Senat entschieden hat, genügt bei einem Mietvertrag über Wohnraum für eine - auch formularmäßige - Umlage von Betriebskosten, die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ tragen muss. Denn: Damit sind die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten gemeint, also sämtliche umlagefähigen Betriebskosten.
- Ob insoweit eine Pauschale (die gegebenenfalls nach § 560 Abs. 1, 3 BGB angepasst werden kann) oder aber Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht vereinbart sind, ist ohne Bedeutung.
- Das Gleiche gilt für den Umstand, dass sich im Streitfall ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung nur im Zusammenhang mit einer Erhöhung einer Pauschale findet und bei einer etwaigen Ermäßigung einer Betriebskostenpauschale sowie bei der Umlage nur von „den Betriebskosten“ die Rede ist.
Relevanz für die Praxis
Der VIII. Senat hält daran fest, dass zur Übertragung der Betriebskosten auf den Wohnraummieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung genügt, dass dieser „die Betriebskosten“ tragen muss (MK 16, 65, Abruf-Nr. 184100). Insoweit macht es in der rechtlichen Beurteilung keinen Unterschied, ob
- wie in MK 16, 65 - die Umlage abzurechnender Betriebskosten oder
- wie hier, die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale infrage steht.
Dass mit „den Betriebskosten“ deshalb in dem einen wie dem anderen Fall etwas anderes gemeint sein könnte als „sämtliche umlagefähigen Betriebskosten“ und die getroffene Regelung deshalb unterschiedlichen Verständnismöglichkeiten ernstlich Raum gäbe oder gar zu darüber hinausgehenden Unklarheiten über den Umfang der umlagerelevanten Betriebskosten führte, ist fernliegend. Damit löst der BGH quasi mit einem Federstrich die im Rahmen des § 560 BGB bisher kontrovers diskutierte Frage, wie zu verfahren ist, wenn der Mietvertrag die von der Pauschale erfassten Betriebskosten nicht im Einzelnen konkretisiert.
Beachten Sie | Enthält der Mietvertrag - wie hier - die Regelung, dass der Mieter die Betriebskosten tragen muss, gilt das auch für eine vereinbarte Pauschale. Damit sind sämtliche umlegungsrelevanten Betriebskosten i. S. d. § 556 Abs. 1 BGB von der Pauschale erfasst. Das gilt auch für den Anspruch nach § 560 Abs. 2, Abs. 3 BGB auf Erhöhung bzw. Ermäßigung der Pauschale.
In der Sache teilt der BGH die Auffassung der auf beck-online veröffentlichten Vorinstanzen, dass die Parteien nach dem mitgeteilten Sachverhalt eine Betriebskostenpauschale vereinbart haben.
