18.12.2017 · Fachbeitrag · Fristlose Kündigung

Der kündigungsrelevante Rückstand ist anhand der vertraglich vereinbarten Miete zu ermitteln

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

| Der BGH stellt klar, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand vor Zugang der Kündigung vollständig ausgeglichen sein muss. Sonst bleibt die Kündigung wirksam. Der Clou der Entscheidung aber steht in Leitsatz 2. Kommt der Mieter mit der Miete in Verzug und mindert er gleichzeitig berechtigt die Miete, stellt sich die Frage, nach welcher Bezugsgröße der Rückstand zu berechnen ist. Ist es die tatsächlich geschuldete geminderte Miete oder die vertraglich vereinbarte Miete? Der BGH stellt klar, es ist die vertragliche Miete ‒ mit Konsequenzen für die Zulässigkeit der Kündigung. |

Sachverhalt

Mieter M forderte Vermieter V auf, bis Ende 10/14 den Teppichboden in der von ihm gemieteten Wohnung zu ersetzen. Dieser war bereits seit Mietbeginn vorhanden und damals neu. Jetzt sei er abgenutzt und stellenweise schadhaft. Anderenfalls werde er ab 11/14 die Miete um 15 Prozent mindern. Zugleich kündigte er eine Minderung um weitere 20 Prozent wegen einer Störung durch die über ihm wohnende Mieterin an. V wies die Mietminderungen zurück. Der von ihm angekündigte Austausch des Teppichbodens scheiterte, da M die hierzu angebotenen Termine ablehnte.

Wegen rückständiger Mietzahlungen kündigte V mit Schreiben vom 16.3.15 ‒ das M am darauffolgenden Tag zuging ‒ fristlos, hilfsweise ordentlich. Ein vollständiger Ausgleich des Zahlungsrückstands für die Monate 2 und 3/15 erfolgte in der Folgezeit ‒ auch innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ‒ nicht.