19.09.2012 · Fachbeitrag · Fristlose Kündigung

Mieter aufgepasst: Bei unklarer Mängelursache im Zweifel besser erst unter Vorbehalt zahlen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (BGH 11.7.12, VIII ZR 138/11, Abruf-Nr. 122376).

Sachverhalt

Die Beklagten stellten in dem von den Klägerinnen gemieteten Haus zwei Aquarien sowie ein Terrarium mit Schlangen auf. Zudem hielten sie mehrere Katzen, die das Haus nicht verlassen sollten. In 12/08 baten sie die Klägerinnen wegen aufgetretener Schimmel- und Kondenswasserbildung im Haus vergeblich um Abhilfe. Diese sahen die Ursache im Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten. Diese minderten daraufhin die Bruttomiete (1.550 EUR) für die Monate 3/09 bis 6/10 um jeweils 310 EUR (20 Prozent), insgesamt um 4.960 EUR. Die Klägerinnen kündigten das Mietverhältnis am 7.1.10 wegen des Mietrückstands bis 1/10 (3.410 EUR) fristlos und erneut wegen des Gesamtrückstands in der mündlichen Verhandlung vor dem LG. Das AG hat - sachverständig beraten - einen zur Minderung berechtigenden Mangel verneint und der Zahlungs- und Räumungsklage am 27.5.10 stattgegeben. Daraufhin beglichen die Beklagten in 6/10 den Mietrückstand für 2 bis 5/10 (1.240 EUR) und zahlten ab 7/10 die volle Miete unter Vorbehalt. Während des Berufungsverfahrens glichen sie am 17.2.11 den zu dieser Zeit noch offenen Rückstand vollständig aus. Das LG wies die Räumungsklage ab. Der BGH bestätigt das amtsgerichtliche Räumungsurteil.

Entscheidungsgründe

Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB kann das Mietverhältnis von jeder Vertragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehrere Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der - wie hier - die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB).