20.03.2015 · Fachbeitrag · Gewerberaummiete

Klausel über Verbot von Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht ist wirksam

von RA Holger Glaser, Nordkirchen

Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, „Der Mieter kann gegenüber der Miete nicht mit einer Gegenforderung aufrechnen oder ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht geltend machen, es sei denn, dass der Anspruch unbestritten bzw. rechtskräftig festgestellt ist“, ist wirksam (OLG Düsseldorf 29.4.14 und 4.3.14, I-10 U 159/13, Abruf-Nr. 144073).

Sachverhalt

Der Beklagte hat von der Rechtsvorgängerin der Klägerin ein Ladenlokal zum Betrieb eines Imbisses im Düsseldorfer Bahnhofsviertel angemietet. Der Mietvertrag enthält die im Leitsatz genannte Klausel. Der Senat hat in einem Parallelverfahren mit gleichgelagerter Klauselproblematik die Berufung des Beklagten gegen das erstinstanzliche Räumungsurteil mit noch nicht rechtskräftigem Urteil vom 25.7.13 (I-10 U 114/12) zurückgewiesen. Im streitgegenständlichen Verfahren klagt die Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung (37.107,76 EUR). Der Beklagte hat behauptet, seine Geschäftstätigkeit werde durch von Junkies und Prostituierten ausgehenden Störungen beeinträchtigt. Er hat deswegen die Miete gemindert, ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt und mit bestrittenen Gegenforderungen aufgerechnet. Das LG verurteilt antragsgemäß. Das OLG bejaht die Wirksamkeit der Klausel und verfährt nach § 522 Abs. 2 ZPO. Der BGH (11.2.15, XII ZR 57/14) weist die Nichtzulassungsbeschwerde (NZB) zurück.

Praxishinweis

Die Klausel ist in dieser oder ähnlicher Form unverzichtbarer Bestandteil eines gewerblichen Mietvertrags. Sie gewinnt besondere Bedeutung durch das zum 1.5.13 in Kraft getretene Beschleunigungsgebot des § 272 Abs. 4 ZPO. Dieses verpflichtet die Gerichte, Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen. In der OLG-Praxis werden deshalb Anträge auf Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist, die mit der üblichen erheblichen Arbeitsbelastung begründet werden, zunehmend negativ beschieden. Vor diesem Hintergrund kann der Vermieter mit der im Leitsatz genannten oder einer vergleichbaren Klausel seine Räumungs- und Zahlungsansprüche insbesondere gegen zahlungsunwillige Mieter schnell und ohne langwierige Beweisaufnahme über vorgeschobene Mietmängel durchsetzen.