24.02.2015 · Fachbeitrag · Gewerbliche Zwischenvermietung

Rechtsfolgen bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses

von RA Markus Wolf, Kerpen

| Trotz Einführung des neuen § 565 BGB stellen sich bei der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnraum in der Praxis viele Fragen. Dieser Beitrag zeigt, welche Rechtsfolgen bei der Beendigung des Hauptmietverhältnisses eintreten und wie man sich als Mieter oder Vermieter richtig verhält (der Beitrag wird fortgesetzt). |

1. Eintritt des Vermieters in das Mietverhältnis

§ 565 Abs. 1 S. 1 BGB bestimmt, dass der Vermieter in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen Zwischenmieter und Drittem eintritt, so dass der Herausgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist. Der Vermieter vermietet folglich unmittelbar an den Dritten, der Dritte wird vom Untermieter zum Hauptmieter. Der Vermieterwechsel tritt kraft Gesetzes ein. Einer Mitteilung an den Dritten bedarf es daher nicht. Dem Vermieter steht gegenüber dem gekündigten Hauptmieter ein Anspruch auf Auskunftserteilung im Hinblick auf die Person des Dritten und das Untermietverhältnis an sich zu (AG Köln WuM 90, 377). Praxistipps für den Vermieter: § 565 BGB ist nicht zulasten des Mieters abdingbar. Umso wichtiger ist es für den Vermieter zu wissen, welche Rechte und Pflichten ihn aus dem Mietvertrag treffen. Es sollte daher im Mietvertrag ausdrücklich geregelt werden, dass der Hauptmieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses verpflichtet ist, dem Vermieter den Namen des Dritten mitzuteilen sowie über das Untermietverhältnis Auskunft zu erteilen und hierzu den Untermietvertrag vorzulegen. Nur so kann sich der Vermieter einen Überblick über die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag verschaffen.

Will der Vermieter diese Rechtsfolge vermeiden, muss er einen neuen Hauptmietvertrag mit einem (neuen) Zwischenmieter abschließen, als dessen Folge der neue Zwischenmieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten eintritt, § 565 Abs. 1 S. 2 BGB.