23.08.2013 · Fachbeitrag · Kündigung

Nur nachhaltige Störungen des Hausfriedens rechtfertigen die fristlose Kündigung

• 1. Zu den Anforderungen an den Kündigungsgrund „Störung des Hausfriedens“ i.S. des § 569 Abs. 2 BGB.

• 2. Zur Frage, ob das einmalige Betreten der Praxisräume des Mieters zum Zwecke der Anbringung eines Weitervermietungsplakats an der Innenseite der Fenster eine nachhaltige Störung des Hausfriedens ist.

• 3. Es fehlt an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, dem Vermieter bei Rückgabe der Mietsache aber nicht alle Schlüssel aushändigt (OLG Düsseldorf 29.11.12, I-10 U 44/12, Abruf-Nr. 132634).

Sachverhalt

Zwischen den Parteien bestand ein bis 31.8.10 befristetes Mietverhältnis über innerhalb des Sportstudios der Klägerin gelegene Räume zum Betrieb einer physiotherapeutischen Praxis. Der Beklagte gab seine Tätigkeit bereits in 5/09 auf und betrieb seine Praxis fortan unter einer anderen Adresse. Eine vorzeitige Vertragsbeendigung lehnte die Klägerin ab. Der Beklagte überließ ihr für den Notfall einen Schlüssel zu den Mieträumen. Mit diesem betrat ein Mitarbeiter der Klägerin in 5/10 die Praxis, um an der Innenseite der Fenster ein Weitervermietungsplakat anzubringen. Deshalb erklärte der Beklagte am 29.5.10 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Ob sich zu diesem Zeitpunkt noch therapeutische Geräte und Patientenakten in der Praxis befanden, ist streitig. Die Klägerin widersprach der Kündigung und ging von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum 31.8.10 aus. Der Beklagte gab die Schlüssel erst Ende 11/10 zurück. Die Klage auf Zahlung rückständiger Miete/Nutzungsentschädigung hatte in allen Instanzen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Die Kündigung des Beklagten ist weder nach § 543 Abs. 1 i.V. mit § 569 Abs. 2, § 578 Abs. 2 BGB noch gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet.