05.10.2015 · Fachbeitrag · Lärmstörungen

Keine Minderung bei Bolzplatzimmissionen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

• 1. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

• 2. Die in § 22 Abs. 1a BImSchG vorgesehene Privilegierung von Kinder-lärm ist auch bei einer Bewertung von Lärmeinwirkungen als Mangel einer gemieteten Wohnung zu berücksichtigen.

• 3. Nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen, die von einem Nachbar-grundstück ausgehen, begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insoweit hat der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil.

• (BGH 29.4.15, VIII ZR 197/14, Abruf-Nr. 144469)

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer EG-Wohnung der Kläger nebst Terrasse. Die benachbarte Schule errichtete 20 m entfernt zur Terrasse einen Bolzplatz. Ein Schild regelt die Benutzung für Kinder bis zu 12 Jahren von Montags bis Freitags bis 18 Uhr. Die Beklagten beanstanden Lärmstörungen durch außerhalb der Nutzungszeiten auf dem Bolzplatz spielende Jugendliche und minderten deshalb die Miete um 20 Prozent. Die Klage auf Zahlung der vollen Miete scheitert in den Instanzen. Die Revision hat Erfolg.

Praxishinweis

Zentrale Frage ist, ob eine negative, spätere Veränderung des bei Vertragsschluss bestehenden Immissionsstandards ein zur Minderung berechtigender Mangel i.S. des § 536 Abs. 1 BGB ist. Danach ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Der BGH prüft zunächst, ob eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt.