· Fachbeitrag · Mandanten fragen
Sind Abstandsregelungen für Möbel zu Außenwänden in Mietverträgen zulässig?
von RA Axel Wetekamp, RiAG a.D., München
| In einem Mietrechtsforum berichtete kürzlich ein Kollege über die Frage eines Mandanten, die er nicht ad hoc beantworten konnte. Es ging darum, ob ein Mieter vertraglich verpflichtet werden kann, seine Möbel nur mit einem vorgegebenen Abstand zu den Außenwänden aufstellen zu dürfen. |
1. Problematik
Es steht außer Frage, dass in einer Wohnung durch Bewohnen und die übliche Nutzung (z. B. Kochen) Feuchtigkeit entsteht. Diese schlägt sich bei ungenügender Lüftung vor allem an den kühleren Außenwänden nieder. In Fachkreisen steht es zudem außer Zweifel, dass fehlende Luftzirkulation hinter aufgestellten Möbelstücken Feuchtigkeit und damit Schimmelbildung begünstigt.
2. Zulässigkeit von Abstandsregelungen
Der Mieter ist zum umfassenden Mietgebrauch berechtigt. Dieser umfasst, dass er seine Möbel überall in den Mieträumen aufstellen kann, auch an Außenwänden. Die Mieträume müssen vertragsgemäß bauphysikalisch so beschaffen sein, dass Möbel auch an den Außenwänden aufgestellt werden können. Dies bedeutet, dass eine Vereinbarung im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Außenwände völlig von Möbeln freizuhalten, als Formularklausel in jedem Fall gegen § 307 BGB verstößt und auch als Individualvereinbarung wegen Unbilligkeit nach § 242 BGB unwirksam sein dürfte.
Andererseits gilt, soweit sich die Rechtsprechung mit dem Problem der Wirksamkeit von diesbezüglichen Vertragsklauseln befasst hat, dass Aufstellungsbestimmungen den Abstand von Möbeln von den Außenwänden betreffend, zulässig sein sollen. Dabei soll entweder ein „geringer“ Abstand genügen und vorgeschrieben werden können (LG Köln WuM 01,604) oder der Abstand, den die vorhandenen Fußbodenleisten vorgeben (LG Hamburg WuM 85, 21). Teilweise ist auch von einem „angemessenen“ Abstand die Rede (LG Hamburg ZMR 04,41). Dieser angemessene Abstand wird im Bereich zwischen 5 und höchstens 10 cm der Möbel von den Außenwänden definiert.
Beachten Sie | Wichtig ist, dass nach wohl überwiegender Meinung eine verpflichtende Vereinbarung nicht durch Formularklauseln getroffen werden kann. Es muss eine Individualvereinbarung vorliegen, die ausgehandelt worden ist (AG Osnabrück NZM 06,224).
3. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen eine wirksame Abstandsregelung
Zum einen fiele einem Mieter im Falle auftretender Schimmelbildung hinter einem ohne Abstand aufgestellten Möbelstück bei durch den Mieter durchgeführter Mietminderung Mitverschulden oder sogar Alleinverschulden zur Last. Zum anderen könnte ein Schadenersatz des Vermieters wegen Vertragsverletzung des Mietvertrags in Betracht kommen.
