Mieter trifft Darlegungs- und Beweislast für unzureichende Vermietungsbemühungen

Sachverhalt

Das befristete gewerbliche Mietverhältnis der Parteien ist durch fristlose Kündigung der Klägerin wegen vertragswidriger Nutzung des Mietobjekts beendet. Sie verlangt u.a. Ersatz ihres Mietausfallschadens bis zur Neuvermietung. Sie hat erstinstanzlich dargelegt, welcher Makler mit der Neuvermietung beauftragt war, welchen Interessenten das Objekt konkret angeboten und in welchem Zeitraum es im Internet inseriert wurde. Das LG hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Wie aus Leitsatz 1 ersichtlich, muss der Mieter hier grundsätzlich dem Vermieter den Mietausfallschaden ersetzen (BGH MK 05, 77, Abruf-Nr. 050913). Zwar musste sich die Klägerin wegen § 254 Abs. 2 BGB nachhaltig um eine alsbaldige Vermietung des Objekts bemühen. Dabei trifft die Darlegungs- und Beweislast für diesbezügliche Versäumnisse aber den Mieter (BGH, a.a.O.), sofern der Vermieter seine Bemühungen um einen Nachmieter in ausreichender Weise dargelegt hat. Letzteres ist hier der Fall.

Der Vortrag der Klägerin zu den von ihr angestellten Vermietungsbemühungen genügt in jeder Hinsicht den an sie zu stellenden Substanziierungsanforderungen. Die Beklagte hat hiergegen keine erheblichen Einwendungen vorbringen können. Hat der Vermieter seine Weitervermietungsbemühungen hinreichend dargetan, darf sich der Mieter weder auf ein pauschales Bestreiten beschränken (OLG Koblenz DWW 08, 257), noch ist er berechtigt, die Vermietungsbemühungen mit Nichtwissen zu bestreiten (BGH, a.a.O.; OLG Düsseldorf DWW 02, 30).

Praxishinweis

Legt der Vermieter seine Weitervermietungsbemühungen im Einzelnen dar, muss der Mieter entweder

• den Negativbeweis führen, dass der Vortrag insoweit unrichtig ist oder

• darlegen, dass die Neuvermietungsversuche i.S. des § 254 Abs. 2 BGB unzureichend waren.

In der Regel wird die Rechtsverteidigung des Mieters an dieser hohen Hürde scheitern. Dem Mieter bleibt zur Schadensminimierung dann nur die Möglichkeit, sich selbst intensiv um einen Nachmieter zu bemühen.

Der Senat geht mit dem BGH (a.a.O.) davon aus, dass der Vermieter das Objekt weder sofort zu einer geringeren Miete anbieten muss, noch dass ihm für eine Neuvermietung nur eine „Karenzzeit“ von zwei bis drei Monaten zur Verfügung steht.

• Der BGH hatte für die Vermutung eines Verstoßes gegen die Schadensminderungspflicht einen Zeitraum von 8 ½ Monaten zwischen Räumung und Neuvermietung allein nicht ausreichen lassen.

• Das OLG geht noch einen Schritt weiter. Im Hinblick auf die unstreitig schwierige Situation auf dem Markt für Büro-Immobilien in Düsseldorf sieht es auch in über 14 Monate dauernden Weitervermietungsbemühungen keinen Verstoß.

Obergrenze für die Mietausfallhaftung des Mieters ist in jedem Fall der Ablauf der befristeten Mietzeit bzw. der frühestmögliche Zeitpunkt zu dem der Mieter das Mietverhältnis selbst hätte ordentlich kündigen können.