22.10.2020 · Fachbeitrag · Mieterhöhung

Altvertrag, Berliner Mietendeckel und Staffelmiete: eine schwierige Mischung

| Vermieter und Mieterin haben in 2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin geschlossen. Dieser sieht eine Staffelmiete dergestalt vor, dass sich die Miete jeweils zum 1.1. eines neuen Jahres erhöht, so auch zum 1.1.20. Nun sagt die Mieterin, dass mit der jüngsten Erhöhung die Grenze des „Berliner Mietendeckels“ überschritten sei, und verlangt diesen Teil der Miete zurück. Der Vermieter ist der Auffassung, dass der Mietendeckel hier nicht greife, da es sich um einen Altvertrag handele. Wer hat recht? |

1. Das sagt das Gesetz

Nach § 3 Abs. 1 des „Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ (MietenWoG Bln) gilt: Die Miete, die zum Stichtag 18.6.19 vereinbart war, ist maßgeblich. Sie ist quasi „eingefroren“. Mieterhöhungen sind damit verboten. Die Verwendung des Wortes „verboten“ im Gesetz soll verdeutlichen, dass es sich um ein gesetzliches Verbot nach § 134 BGB handelt. Das bedeutet: Rechtsgeschäfte sind nichtig, wenn sie gegen das Verbot verstoßen. Soweit eine Überschreitung der Stichtagsmiete nicht genehmigt wurde, liegt darin also ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot. Folge: Der Mietvertrag ist in Bezug auf die Überschreitung der zulässigen Miete teilnichtig.

Beachten Sie | Bei einer Staffel- oder Indexmiete ist nach § 3 Abs. 1 Abs. 1 S. 2 des Gesetzes nicht maßgeblich, welche Miete zum Stichtag vereinbart war, sondern welche Miete zum Stichtag geschuldet war.