· Fachbeitrag · Mieterhöhung
Die Zustimmung des Mieters kann sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilt werden
| In der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum besteht weitgehende Einigkeit, dass der Mieter seine Zustimmung zu der erklärten Mieterhöhung auch konkludent erklären kann. Der BGH (30.1.18, VIII ZB 74/16, Abruf-Nr. 199804 ) zeigt, worauf es für die Auslegung ankommt. |
Sachverhalt
Mit maschinell erstelltem Schreiben vom 23.11.15 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete für die ihr vermietete Wohnung um 47 EUR auf eine Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 432 EUR monatlich zum 1.2.16 unter Verwendung des beigefügten Erklärungsvordrucks zuzustimmen. Mit Schreiben vom 19.1. und 1.2.16 erinnerte die Klägerin die Beklagte an die Erteilung der Zustimmung. Diese gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15.2., 4.3. und 6.4.16 die Miete in Höhe von jeweils 432 EUR. Die Zustimmungsklage wird am 22.4. eingereicht und am 30.4.16 zugestellt. Die Beklagte unterzeichnete die vorbereitete Zustimmungserklärung unter dem 23.4.16. Diese geht der Klägerin am 2.5.16 zu. Daraufhin erklärt die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. In den Instanzen werden der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Der BGH weist die Rechtsbeschwerde zurück.
Relevanz für die Praxis
Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 S. 1 BGB). Soweit er der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 S. 1 BGB). § 558b BGB sieht eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zustimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt.
Beachten Sie | Das heißt: Der Mieter kann die Mieterhöhung sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen.
Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu werten ist, bestimmt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben und ist bei Individualerklärungen ‒ wie sie hier infrage stehen ‒ in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten.
Im Fall eines Mieterhöhungsverlangens ist hiernach maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde (vgl. BGH NJW 14, 1951 zum Vertragsschluss durch Stromentnahme des Zwangsverwalters; MK 08, 29, Abruf-Nr. 072648 zu den Anforderungen an eine stillschweigende Vereinbarung zur Umlage von Nebenkosten). Der VIII. Senat hat bereits entschieden,
Checkliste / Das gilt bereits für konkludente Zustimmungen |
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Hieran gemessen hat die Beklagte den in der Mieterhöhungserklärung liegenden Antrag (§ 145 BGB) des Vermieters auf Abschluss eines Änderungsvertrags konkludent angenommen. Die Klägerin konnte und durfte aufgrund ihres Mieterhöhungsverlangens, der beiden Erinnerungsschreiben vom 19.1. und 1.2.16 sowie der nachfolgenden vorbehaltlosen Überweisungen der angeforderten erhöhten Miete vom 15.2., 4.3. und 6.4.16 aufgrund der Gesamtumstände davon ausgehen, dass die Beklagte ihrem Änderungsverlangen zustimmte. Damit konnte die Zustimmungsklage keinen Erfolg mehr haben, sodass der Klägerin in den Instanzen die Kosten des Rechtsstreits in Anwendung der Grundsätze des § 91a ZPO zu Recht auferlegt worden sind.
Nach dem Sachverhalt soll für Änderungen und Ergänzungen vertraglich die Einhaltung der Schriftform vereinbart worden sein. Der BGH lässt offen, ob eine nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erfolgende Mieterhöhungsvereinbarung von einer vertraglichen Schriftformklausel erfasst ist (dagegen LG München I, ZMR 14, 460). Grund: Die Klägerin hat selbst nicht geltend gemacht, dass die hier vereinbarte Schriftformklausel die Wirksamkeit von Vertragsänderungen von der Einhaltung der Schriftform abhängig mache (konstitutive Schriftform), sondern lediglich vorgetragen, dass für solche Rechtsgeschäfte die gewillkürte Schriftform gelte und die hierdurch geschaffene Klarheit beiden Seiten zugutekomme.
Die Einhaltung einer danach nur deklaratorischen Schriftform ist nicht Gültigkeitsvoraussetzung eines von ihr erfassten Rechtsgeschäfts. Sie ist daher ‒ unbeschadet der Frage, ob sie für Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB überhaupt gilt und ungeachtet AGB-rechtlicher Bedenken ‒ weder für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters noch für die Zustimmungserklärung des Mieters von Belang.
Die Klägerin hätte daher allenfalls nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form, d. h. die gemeinsame Unterzeichnung der bereits erfolgten Änderungsvereinbarung, verlangen können (BGH NZM 11, 117).
