15.12.2011 · Fachbeitrag · Mieterhöhung

Fehlende Tenorierung des Beginns der höheren Mietzahlung ist unschädlich

Zur Auslegung des Tenors eines Urteils auf Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete, in dem der Monat, ab dem die erhöhte Miete geschuldet ist, nicht genannt ist (BGH 8.6.11, VIII ZR 204/10, Abruf-Nr. 112302).

Sachverhalt

Mit Schreiben vom 29.8.05 forderte die Klägerin die Beklagte vergeblich auf, einer Mieterhöhung von 550 EUR auf 655 EUR ab 11/05 zuzustimmen. Das AG verurteilte die Beklagte rechtskräftig, einer Erhöhung der Miete auf 606,64 EUR zuzustimmen. Ein Zeitpunkt, ab dem die Miete sich erhöhte, war im Urteil nicht genannt. Die Klage auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrags von 11/05 bis 7/07 hatte in zweiter Instanz Erfolg. Die Revision der Beklagten war erfolglos.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Gemäß § 558b BGB setzt der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete eine Änderung des Mietvertrags voraus. Stimmt der Mieter dieser nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Mit Rechtskraft des Urteils gilt die Zustimmung als abgegeben (§ 894 ZPO). Das heißt: Die Vertragsänderung tritt ein und der Mieter muss nach § 558b Abs. 1 BGB den erhöhten Mietzins für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Kalendermonat zahlen. Ist der Zeitpunkt der Mieterhöhung aber - wie hier - weder im Klageantrag noch im Urteilstenor aufgeführt, stellt sich wegen § 308 ZPO die Frage, ob sich die Fälligkeit der erhöhten Miete gleichwohl nach Maßgabe des § 558b Abs. 1 BGB richtet, oder ob sie erst ab Rechtskraft des Urteils geschuldet ist (so Schmidt-Futter/Börstinghaus, Mietrecht, § 558b BGB, Rn. 72). Der Unterschied kann - je nach Prozessdauer - mehrere Tausend Euro betragen!