· Fachbeitrag · Mieterhöhung
Kombinierte Erhöhungserklärungen: Auslegungsfalle für Mieter
Es steht der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht entgegen wenn der Vermieter lediglich eine zu hohe Betriebskostenvorauszahlung in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat und der Mieter ohne Weiteres erkennen kann, dass der Vorauszahlungsbetrag ausschließlich aus Gründen der Klarstellung, nämlich zur Darlegung des sich nach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ergebenden Gesamtbetrags in der Berechnung aufgeführt ist (BGH 18.6.13, VIII ZR 2/13, Abruf-Nr. 140191). |
Sachverhalt
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zuletzt 284 EUR. Mit Schreiben vom 21.2.11 begehrte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 324 EUR. In dem Mieterhöhungsschreiben heißt es u.a.: „zuzüglich Vorauszahlungen 161 EUR, zuzüglich Betriebskosten Kabelvollversorgung 3,10 EUR. Neue Gesamtmiete ab 1.5.11: 488,10 EUR.“ Auf Seite 2 des Erhöhungsverlangens ist die Zustimmungserklärung wie folgt vorformuliert: „Dem Mieterhöhungsverlangen stimme(n) ich (wir) zu. W., den .“ Der Beklagte erteilte seine Zustimmung nicht. Er machte u.a. geltend, mit dem Zustimmungsverlangen werde er unzulässigerweise zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen gedrängt. Das AG erachtet die Klage in dem angefochtenen Zwischenurteil als zulässig. Die Berufung bleibt erfolglos. Die Revision ist nach Hinweis des BGH zurückgenommen.
Praxishinweis
In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen eines formellen Mangels unwirksam ist, wenn es mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich so verwoben ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (Nachweise bei Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a Rn. 6). Praxisrelevant sind nach Hinz (NZM 04, 681, 684)
- die Koppelung des Erhöhungsverlangens mit einer Änderung der Mietstruktur und
- die Koppelung des Erhöhungsverlangens mit einer Anforderung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB).
Ob eine dergestalt intransparente Verknüpfung eines Zustimmungsverlangens mit einer anderweitigen Vertragsänderungsofferte vorliegt, bedarf im Streitfall sorgfältiger Prüfung. Nicht jedes kombinierte Mieterhöhungsverlangen zielt zugleich auf eine die Wirksamkeit der Mieterhöhung tangierende Änderung der Mietstruktur ab. Maßgeblich ist insoweit, ob das Mieterhöhungsbegehren nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Durchschnittsmieters (§ 133 BGB) zugleich ein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur beinhaltet. Hieran fehlt es z.B., wenn der Vermieter zwar die erhöhte Miete und die Vorauszahlungen für Heizung sowie für die übrigen Betriebskosten gesondert aufgeführt, die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten neben der Grundmiete und ihre jährliche Abrechnung aber einer seit Jahren, im Anschluss an eine von dem Vermieter einseitig vorgenommenen Umstellung der Mietstruktur geübten und unbeanstandet gebliebenen Praxis entspricht (BGH NJW 10, 2945). Nach diesen Maßstäben hat das LG (ZMR 13, 286) eine untrennbare Verquickung des Mieterhöhungsverlangens mit der weiteren Vertragsänderung verneint. Das ist wie folgt begründet:
- Das Erhöhungsschreiben der Klägerin enthält lediglich ein einziges Vertragsänderungsbegehren, nämlich das Verlangen auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Der darin eingestellte Betrag für die Betriebskostenvorauszahlungen hat ausschließlich informatorischen Charakter. Insbesondere soll dem Mieter eine Berechnung der neuen Gesamtmiete, die sich nach einer Anhebung der Grundmiete gemäß § 558 BGB in dem von der Klägerin geforderten Umfang ergibt, ermöglicht werden.
- Eine Änderung der Vorauszahlung macht die Klägerin damit nicht geltend. Andernfalls hätte sie in dem Schreiben einen alten und einen neuen, annehmbar erhöhten Betrag gegenüber gestellt. Ein verständiger Durchschnittsmieter kann ohne Weiteres erkennen, dass der Betriebskostenvorauszahlungsbetrag ausschließlich aus Gründen der Klarstellung, nämlich zur Darlegung des sich nach einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ergebenden Gesamtbetrags in die Berechnung eingestellt ist.
- Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass sich die Parteien vor dem Ausspruch des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens über die Höhe der Vorauszahlungen offenbar uneinig gewesen sind. Dann aber wäre es einem verständigen Mieter ohne Weiteres ersichtlich, dass es sich bei der kommentarlosen Mitteilung des erhöhten Vorauszahlungsbetrags schlichtweg um einen Übertragungsfehler gehandelt hat, der darauf beruht, dass die Klägerin diesen Betrag ungeachtet der bislang fehlenden Akzeptanz des Beklagten - gleichsam als unstreitig - in das Mieterhöhungsverlangen eingestellt hat.
Der BGH hat sich bisher (NJW 10, 2945) einer grundsätzlichen Stellungnahme zu der Frage enthalten, wann eine intransparente Kopplung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB mit einem anderweitigen Angebot auf Vertragsänderung vorliegt. Er sieht auch jetzt keinen allgemeinen Klärungsbedarf. Grund: Er teilt die - durchaus diskussionswürdige - Auffassung des LG, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht an ein anderweitiges Angebot auf Vertragsänderung gekoppelt und deshalb wirksam ist.
Beachten Sie | Die Beurteilung, ob ein Mieterhöhungsverlangen eine unzulässige Koppelung enthält, ist aus Sicht des BGH eine Entscheidung im Einzelfall ohne grundsätzliche Bedeutung. Damit steckt der Mieter in der Auslegungsfalle. In Zweifelsfällen sollte er seine Zustimmung daher auf die Erhöhung der Grundmiete beschränken.
