21.05.2014 · Fachbeitrag · Mieterhöhungserklärung

Hausverwaltung muss ihre Vertretung nicht ausdrücklich offenlegen

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH 2.4.14, VIII ZR 231/13, Abruf-Nr. 141397).

Sachverhalt

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Mit Schreiben vom 25.11.11 verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung von den Beklagten formgerecht die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. Im Mieterhöhungsverlangen heißt es: „Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Wir bitten deshalb um Zustimmung.“ Dieses Schreiben erhielten die Beklagten zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung vom 22.11.11, in der sie bat, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto der namentlich benannten Klägerin zu überweisen. Die Beklagten verneinen ein wirksames Mieterhöhungsverlangen, weil aus dem Erhöhungsschreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin gehandelt hat. Die Mieterhöhungsklage hat in den Instanzen Erfolg. Der BGH weist die Revision zurück.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung folgt aus § 558 BGB. Die Klägerin hat durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 25.11.11 ein wirksames Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) gestellt. Die hier allein streitige und in Fachkreisen unterschiedlich beurteilte Frage, ob die Hausverwaltung ihre Vertreterstellung bei Abgabe der Erhöhungserklärung offenlegen muss, oder ob es ausreicht, dass sich die Stellvertretung aus den Umständen ergibt, entscheidet der BGH in letzterem Sinn. Mit Recht.