17.12.2012 · Fachbeitrag · Mietgebrauch

Störungen im Mietverhältnis: Lärm von außen

von RA Markus Wolf, Düsseldorf

| Störungen sind in Mietshäusern aufgrund der räumlichen Nähe der Wohnungen an der Tagesordnung. Aber auch der Lärm von Nachbargrundstücken kann sehr störend sein. Der folgende Beitrag befasst sich mit Ruhestörungen von außen und den Handlungsoptionen von Mietern und Vermietern. |

1. Baustellen

Von Baustellen ausgehender Baulärm kann aus dem Inneren, aber auch von Dritten außerhalb des Mietobjekts herrühren. Egal woher, der betroffene Mieter kann bei unzumutbaren Lärmbelästigungen die Miete mindern. Dies gilt auch, wenn den Vermieter - was regelmäßig der Fall sein wird - an der durch die externe Baustelle hervorgerufenen Lärmbelästigung kein Verschulden trifft. Die Minderung tritt verschuldensunabhängig und qua Gesetz ein (§ 536 BGB). Unerheblich ist auch, ob der Vermieter von der Lärmquelle erst infolge einer Mängelanzeige Kenntnis erlangt (BayObLG WuM 87, 112).

PRAXISHINWEIS | Da der Vermieter auf externe Lärmquellen in der Regel keinen Einfluss hat, gleichwohl auch ohne Verschulden einem Minderungsrecht seiner Mieter ausgesetzt ist, muss er möglichst schon bei Vertragsschluss Vorsorge treffen. Sind zu diesem Zeitpunkt bereits Baustellen vorhanden oder aber in naher Zukunft absehbar, sollte er hierauf bereits im Rahmen der Besichtigung der Wohnung (am besten unter Zeugen) hinweisen und später im Mietvertrag die bestehenden oder zu erwartenden Baustellen schriftlich festhalten. Unterschreibt der Mieter den Mietvertrag, kann er später nicht mindern, weil er den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags bereits kannte (§ 536b BGB).