20.04.2017 · Fachbeitrag · Mietminderung

Detaillierte „Lärmprotokolle“ sind im Prozess nicht obligatorisch ‒ aber hilfreich

| Streitigkeiten um Mängel der Mietwohnung sind in den Instanzgerichten tägliche Praxis. Begründet der Mieter die von ihm vorgenommene Mietkürzung z. B. mit auf seine Wohnung einwirkenden Lärmstörungen, scheitert die Minderung oftmals daran, dass der Mieter den Lärm angeblich nur unzureichend dargelegt hat oder aber nicht beweisen kann. Der BGH zeigt, worauf es bei Streit um Lärmmängel in der Prozesspraxis ankommt. |

Sachverhalt

Die an den Beklagten vermietete Wohnung der Klägerin liegt im vierten Obergeschoss eines in 1954 erbauten, hellhörigen Mehrfamilienhauses. Der Beklagte beanstandet seit Langem fortwährend bestehende unzumutbare Lärmbelästigungen (unzumutbar laute Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.), denen er in seiner Wohnung ausgesetzt sei und die nach seiner Auffassung aus der über ihm liegenden Mietwohnung herrührten. Deswegen kürzte er die Miete um monatlich 40,90 EUR bzw. 81,80 EUR. Der aufgelaufene Rückstand (861,98 EUR) veranlasste die Klägerin, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Beklagte hat den einbehaltenen Betrag innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) unter Vorbehalt nachgezahlt. Im Räumungs- und Zahlungsprozess hat der Beklagte die Lärmbelastung ausreichend beschrieben und durch detaillierte „Lärmprotokolle“ konkretisiert. Erstinstanzlich wird der Beklagte zur Zahlung rückständiger Miete und Räumung der Wohnung verurteilt. Seine Berufung ist lediglich insoweit erfolgreich, als das Landgericht die Beendigung des Mietverhältnisses nur aufgrund ordentlicher Kündigung bejaht und dem Beklagten eine Räumungsfrist bewilligt. Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Relevanz für die Praxis

Im Ausgangspunkt handelt es sich um eine Standardkonstellation der mietvertraglichen Minderung. Der Beklagte hatte sich auf Lärmbelästigungen berufen und die Gerichte hatten zu prüfen, ob die Miete deshalb gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war. Diese Prüfung ist im ersten Versuch misslungen, weil es Amts- und Landgericht infolge einer verengten Sichtweise versäumt haben, den vom Beklagten gerügten Mangel ‒ unzumutbarer, in seiner Wohnung wahrnehmbarer Lärm ‒ insgesamt zu würdigen und das von ihm beantragte Sachverständigengutachten einzuholen.