22.11.2023 · Fachbeitrag · Miethöhe

Berücksichtigung der Vor-Vormiete bei der zulässigen Wiedervermietungsmiete

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Rechtsfragen zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete auf angespannten Wohnungsmärkten beschäftigen den BGH inzwischen regelmäßig. In einer (weiteren) Entscheidung hat er sich mit der Frage befasst, ob und inwieweit der Vermieter sich auf den Tatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen kann, wenn schon die Vormiete §§ 556d ff. BGB unterlag. |

Sachverhalt

Der Kläger ist seit dem 1.7.17 Mieter einer 38,39 qm großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die Nettokaltmiete betrug 460 EUR (11,98 €/qm). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 255,29 EUR (6,65 EUR/qm). Die Parteien haben eine Indexmiete vereinbart. Mit dem Vormieter hatte die Beklagte im Mietvertrag vom 16.6.15 eine Nettokaltmiete von 422 EUR (10,99 EUR/qm) vereinbart. Davor hatte die Beklagte die Wohnung seit 1.3.14 zu einer Nettokaltmiete von 380 EUR vermietet (nachfolgend: Vor-Vormiete). Mit Schreiben vom 24.4.21 rügte der Kläger gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB und forderte von der Beklagten, die Miete ab dem 1.5.21 herabzusetzen.

Der Kläger meint, die höchstzulässige Miete betrage 280,82 EUR bis zum 31.10.21 und ‒ infolge einer Indexmieterhöhung ‒ 296,27 EUR seit dem 1.11.21. Er begehrt die Feststellung, dass er nicht verpflichtet sei, monatlich mehr als 296,27 EUR netto kalt zu zahlen. Zudem stehe ihm ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete zu. Die Beklagte verlangt widerklagend die Verurteilung des Klägers zur Zahlung restlicher Miete in Höhe von 302,70 EUR sowie die Feststellung, dass der Kläger ab dem 1.11.21 eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 405,01 EUR zu zahlen habe. Sie ist der Ansicht, die zulässige Nettokaltmiete habe bis Oktober 2021 monatlich 383,90 EUR betragen. Durch die Indexmieterhöhung habe sich dieser Betrag ab 1.11.21 auf 405,01 EUR erhöht.