18.07.2012 · Fachbeitrag · Mietminderung

Darlegungslast: Kein minutiöses Lärm-Protokoll aber substanziierte Mängelbeschreibung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines „Protokolls“ bedarf es nicht (BGH 29.2.12, VIII ZR 155/11, Abruf-Nr. 120874).

Sachverhalt

Die Klägerin vermietet möblierte Appartements kurzzeitig an junge Touristen. Die Beklagten zeigten an, dass es durch diese Vermietung zu erheblichen Beeinträchtigungen im Haus komme (laute Partys, Lärm bei Heimkehr von nächtlichen Unternehmungen, wegen fehlender Rezeption nachts klingelnde Touristen, die ihr Appartement mangels unzureichender Kennzeichnung nicht finden, ständige und gravierende Verschmutzung des Treppenhauses und der Müllplätze, häufige Blockade des Fahrstuhls, Sonntags arbeitende Putzkolonnen). Von ihnen vorgelegte Protokolle dokumentieren im Einzelnen konkrete und erhebliche Beeinträchtigungen. Nach Ankündigung minderten die Beklagten die Bruttomiete um monatlich 15 bzw. 20 Prozent. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands erklärte die Klägerin am 14.1.09 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Daraufhin zahlten die Beklagten unter Vorbehalt 3.704,68 EUR. In der Revision streiten die Parteien über die zweitinstanzlich erfolgreiche Räumungsklage sowie die abgewiesene Widerklage auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Miete und Feststellung einer Mietminderung von 30 Prozent. Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und weist die Sache nach § 563 Abs. 1 S. 2 ZPO an einen anderen Spruchkörper des LG Berlin zurück.

Entscheidungsgründe

Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs verpflichtet das Gericht, den entscheidungserheblichen Sachvortrag der Partei in der nach Art. 103 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Hiergegen hat das Berufungsgericht verstoßen, indem es sich über die im Sachverhalt aufgeführten konkreten Beanstandungen der Beklagten mit der pauschalen Bewertung hinweggesetzt hat, diese hätten keine Beeinträchtigungen vorgetragen, die über das bei einem Wohnhaus in zentraler Berliner Innenstadtlage ohnehin zu Erwartende hinausgingen. Es überspannt damit die Substanziierungsanforderungen in unvertretbarer Weise, indem es über die von den Beklagten bereits - minutiös - gemachten Angaben hinaus eine weitere Konkretisierung der Vorfälle und der Beeinträchtigung der Wohnung verlangt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (BGH MK 12, 77, Abruf-Nr. 113926). Hieran hält der VIII. Senat fest. Das heißt: Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Vielmehr genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm o.Ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten. Dies gilt erst recht, wenn die Umstände - hier insbesondere die Ausrichtung der Touristenwohnungen auf ein junges Publikum, keine ständig besetzte Rezeption, Angebot von „Aufbettungen“ - das Auftreten solcher Beeinträchtigungen ohnehin nahelegen.