Fachbeitrag · Mietverhältnis

Verspätete Miete: Darf fristlos gekündigt werden?

von RA Wiebke Först, FA Miet- und WEG-Recht, Dr. Hüsch & Partner, Neuss

| Das Mietrecht geht weiterhin davon aus, dass der Mieter im Vertragsverhältnis die schutzwürdige Partei ist. Dem Vermieter wird mehr zugemutet. Sicherlich ist der grundrechtlich anerkannte Schutz der Wohnung erheblich. Dennoch ist auch der Vermieter oft wirtschaftlich nicht in der Lage, über einen längeren Zeitraum Mietminderungen, Mietrückstände oder verspätete Zahlungen zu finanzieren. |

1. Risiko: Kündigung

Der Vermieter ist oftmals im Unklaren ob seine Kündigung wirksam ist. Eine verlässliche Einschätzung kann er im Vorfeld nicht erhalten. Von den wenigen Möglichkeiten eine Kündigung auszusprechen, sind viele deshalb riskant, da der Kündigungsgrund durch einen Richter bewertet wird. Der in der Regel zuständige Amtsrichter muss daher eine Abwägung vornehmen und darauf seine Entscheidung stützen.

Denn wann ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Beendigung des Mietvertrags vorliegt, ist gesetzlich nicht definiert. Nach § 573 BGB ist dies der Fall, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft „nicht unerheblich“ verletzt hat. Diese Definition ist für den Vermieter ebenfalls wenig hilfreich. Erschwerend tritt hinzu, dass ein Räumungsprozess in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden ist. Als Gegenstandswert der Räumungsklage ist der Jahreswert der Miete anzusetzen, somit oftmals ein fünfstelliger Betrag, der ein entsprechendes Kostenrisiko mit sich bringt.