23.02.2012 · Fachbeitrag · Modernisierung

Modernisierungsankündigung: BGH senkt die formellen Anforderungen

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen. Sie muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trägt, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken (BGH 28.9.11, VIII ZR 242/10, Abruf-Nr. 113648).

Sachverhalt

Die Kläger (Miteigentümer nach Bruchteilen) beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone zu errichten. Sie beanspruchen von dem Beklagten die Duldung der Baumaßnahme. Die Durchführung dieser Maßnahme kündigten sie dem Beklagten mit Schreiben vom 30.1.09 unter Bezeichnung der in MK 12, 25 im Sachverhalt aufgeführten Arbeiten, einem für den 9.5.09 vorgesehenen Baubeginn und einer veranschlagten Bauzeit von sechs Wochen an. Dabei setzten sie für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen jeweils fünf Tage zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trocknungszeit von etwa einer Woche an. Ferner bezifferten sie darin unter Bezugnahme auf eine beigefügte Kostenschätzung den Betrag der voraussichtlichen monatlichen Mieterhöhung mit 121,06 EUR. Die Duldungsklage hat in allen Instanzen Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Der BGH erleichtert die Durchsetzung des Modernisierungsanspruchs und befreit den Vermieter bereits de lege lata von überspitzten formellen Anforderungen an den Inhalt einer Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 S. 1 BGB. Danach muss der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, den voraussichtlichen Umfang, ihren Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen.