24.03.2023 · Fachbeitrag · Modernisierung

Sollbeschaffenheit nach Duldung der Modernisierung

von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin

| Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter geduldet hat, können ‒ neben den in § 555b BGB vorausgesetzten Verbesserungen ‒ nicht nur im Zuge ihrer Durchführung, sondern auch in ihrer Folge den Gebrauch der gemieteten Räume beeinträchtigen. Der BGH hat sich mit der Frage befasst, ob der Mieter mit der Duldung der Arbeiten ‒ zumindest konkludent ‒ auch einer Änderung der Vereinbarungen über die Sollbeschaffenheit der Mietsache zustimmt und deshalb mit einer Mietminderung ausgeschlossen ist. |

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Berechtigung einer Mietminderung, nachdem ein im Haus gelegener Fahrradkeller im Zuge von Modernisierungsarbeiten verkleinert worden ist. Die klagende Vermieterin ließ im Jahr 2009 Modernisierungsarbeiten (u. a. Installation einer Zentralheizung) vornehmen, die unstreitig von den Wohnungsmietern zu dulden waren. Dabei wurde die Fläche eines ursprünglich rund 49 qm großen Doppelfahrradkellers auf knapp 7 qm reduziert. Der Beklagte wandte sich gegen die Verkleinerung der Abstellfläche und minderte die Miete.

In einem ersten Vorprozess entschied das AG Köln, dass der Beklagte berechtigt war, für den dort geltend gemachten Zeitraum die Miete um monatlich 5 Prozent zu mindern. In einem weiteren Vorprozess der Parteien verurteilte das LG Köln den Beklagten, einer von der Klägerin verlangten Anpassung der monatlichen Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zuzustimmen. Das AG hat die Klage der Vermieterin auf Zahlung rückständiger Miete abgewiesen, das LG die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Die Revision der Klägerin blieb ohne Erfolg (BGH 12.10.21, VIII ZR 51/20, Abruf-Nr. 226917).