21.07.2015 · Fachbeitrag · Modernisierungsmieterhöhung

Formelle Anforderungen: Angabe der Quote des ersparten Instandsetzungsaufwands genügt

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden.

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.

(BGH 17.12.14, VIII ZR 88/13, Abruf-Nr. 174625)

Sachverhalt

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Diese kündigte schriftlich an umfangreich zu modernisieren (u.a. Wärmedämmung der Steildachflächen, Fassaden und Kellerdecken; Erneuerung der Heizung, Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin sowie Einbau neuer Rollläden). Die Beklagte begann, die Arbeiten auszuführen und nahm in der Folgezeit entsprechend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor: mit Schreiben vom