21.08.2018 · Fachbeitrag · Modernisierungsmieterhöhung

Kein automatischer Verzicht durch vorherige Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB

| Das BVerfG (5.3.18, 1 BvR 1011/17, Abruf-Nr. 202748) hatte zu entscheiden, ob die den Parteien vorab nicht mitgeteilte Auffassung des Berufungsgerichts, in der Mieterhöhung nach § 558 BGB nach vorheriger Modernisierung liege ein Verzicht auf eine weitere Mieterhöhung nach § 559 BGB, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs begründet. |

Sachverhalt

Die Mieterin wurde in einem Vorprozess zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt. Unmittelbar nach Ende der Arbeiten verlangte die Beschwerdeführerin (Vermieterin) mit Schreiben vom 29.10.10 die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der monatlichen Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Dabei legte sie die Ausstattung der Wohnung im modernisierten Zustand zugrunde. Die Mieterin stimmte dem Erhöhungsverlangen zu und zahlte die erhöhte Miete ab 11/10.

10 Monate später machte die Beschwerdeführerin beginnend ab 5/12 eine Modernisierungsmieterhöhung geltend. Die Mieterin zahlte die erhöhte Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Den bis 7/14 vorbehaltlich gezahlten Erhöhungsbetrag forderte sie in dem der Verfassungsbeschwerde zugrunde liegenden Ausgangsverfahren zurück. Außerdem beantragte sie festzustellen, dass sie der Beschwerdeführerin keinen „Modernisierungszuschlag“ schulde. Die Klage hatte in zweiter Instanz vollen Erfolg. Grund: Das Mieterhöhungsschreiben vom 29.10.10 sei aus Sicht eines verständigen Mieters so zu verstehen, dass die Beschwerdeführerin sämtliche aus der Modernisierung herrührenden Rechte geltend gemacht und auf weitergehende (Mieterhöhungs-)Ansprüche habe verzichten wollen. Die Revision zum BGH sei nicht zuzulassen. Die Anhörungsrüge der Beschwerdeführerin wies das LG als unzulässig zurück. Das BVerfG hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache an eine andere Zivilkammer des LG zurück.