22.04.2016 · Fachbeitrag · Ordentliche Kündigung

Allein die nachträgliche Tilgung der Mietrückstände schließt den Räumungsanspruch nicht aus

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

| In der Praxis wird immer wieder versucht, allgemeine Regeln dazu aufzustellen, wann eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Tilgung sämtlicher Mietrückstände der Durchsetzung des auf eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs entgegensteht. Der BGH (6.10.15 und 23.2.16, VIII ZR 321/14, Abruf-Nr. 184524 ) sieht allein den Tatrichter in der Verantwortung. Dieser muss die Frage aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände in jedem Einzelfall neu entscheiden. |

Sachverhalt

Die Beklagten können die Miete für die von der Klägerin gemietete Wohnung nur mit Hilfeleistungen des Jobcenters aufbringen. Dieses stellte den Leistungsbezug - wie vorab schriftlich angekündigt - ab 1.11.13 ein. Infolgedessen gerieten die Beklagten erstmals während des Mietverhältnisses in Zahlungsverzug. Der Mietrückstand betrifft die Mieten für die Monate 11 + 12/13 (anteilig) und für die Monate 1 + 2/14 (vollständig). Die Klägerin erklärte deswegen am 29.1.14 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung. Sie wiederholte die Kündigung in der den Beklagten am 19.3.14 zugestellten Klageschrift. Das Jobcenter nahm seinen rechtswidrigen Aufhebungsbescheid nach umgehender Intervention der Beklagten zurück und glich die Rückstände am 25.2.14 vollständig aus. In der Folgezeit verhielten sich die Beklagen vertragsgemäß. Die Räumungsklage scheitert in allen Instanzen.

Relevanz für die Praxis

Hat der Vermieter dem Mieter - wie hier - wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfsweise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, wird nur die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die Mietrückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgleicht. Der BGH hält daran fest (MK 13, 23, Abruf-Nr. 123567; MK 12, 202, Abruf-Nr. 123415), dass die Schonfristregelung nicht analog auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung anzuwenden ist.