22.03.2012 · Fachbeitrag · Preisgebundener Wohnraum

Kein Zuschlag für Schönheitsreparaturen nach Ende der Preisbindung

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen i.S. von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung die nun als „Marktmiete“ geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hinaus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (BGH 9.11.11, VIII ZR 87/11, Abruf-Nr. 114172).

Sachverhalt

Der Beklagte ist seit 1995 Mieter einer vormals preisgebundenen Wohnung. Der Mietvertrag lautet u.a.: „In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsreparaturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. BV mit zur Zeit 12 DM pro m² Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellreparaturen zur Zeit 1,90 DM pro m² Wohnfläche/Jahr.“ Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung. Dem Zustimmungsverlangen der Klägerin liegt eine Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Darmstädter Mietspiegel zugrunde, zuzüglich eines Zuschlags von 32,60 EUR für Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 II. BV. Ihre Klage hatte in zweiter Instanz Erfolg. Der BGH weist die Berufung der Klägerin gegen das klageabweisende AG-Urteil zurück.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Fällt die Preisbindung weg, gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Die Miethöhe bleibt in allen Fällen zunächst unverändert. Der Unterschied zwischen Mietverhältnissen mit und solchen ohne Kostenmietzuschlag besteht bei Wegfall der Preisbindung nur darin, dass im letzteren Fall eine höhere Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht. Das heißt: Einerseits muss der Mieter die zuletzt gezahlte Kostenmiete (= bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV) nun als „Marktmiete“ weiterzahlen. Andererseits ist der Vermieter berechtigt, diese nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (BGH WuM 10, 490). Mit Rücksicht auf Sperrfrist und Kappungsgrenze kann der Vermieter eine Angleichung möglicherweise nicht alsbald nach dem Wegfall der Preisbindung realisieren.