18.10.2013 · Fachbeitrag · Schönheitsreparaturen

Neues zur Quotenabgeltungsklausel

von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“, ist gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam (BGH 29.5.13, VIII ZR 285/12, Abruf-Nr. 132208).

Sachverhalt

Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen und enthält die im Leitsatz genannte Klauselkombination. Die Klausel sieht weiter vor, dass für den Fall der fehlenden Einigung über Abschläge von dem Kostenangebot bei unverhältnismäßig geringfügiger Abnutzung oder einer besonders aufwendigen Dekoration der Vermieter den vom Mieter zu tragenden reduzierten Anteil nach billigem Ermessen bestimmt. Aufgrund des Kostenvoranschlags eines Grundstücks- und Gebäudeserviceunternehmens verlangt der Vermieter vom Mieter die quotale Abgeltung der Dekorationspflicht (1.055,32 EUR). Die Klage ist in allen Instanzen erfolglos.

Entscheidungsgründe

Wie erwartet macht der BGH nun auch bei der Beurteilung der Wirksamkeit von kombinierten Abgeltungs-/Kostenvoranschlagsklauseln eine Kehrtwende. Eine vergleichbare Klausel hatte er in NZM 04, 903 noch als unbedenklich eingestuft. Hieran hält der VIII. Senat für die streitige Klauselkombination nicht mehr fest, sondern gibt seine frühere Rechtsprechung ausdrücklich auf. Grund: Die Klausel hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht stand. Nach der Abgeltungsklausel ist Berechnungsgrundlage für die vom Mieter zu zahlenden Beträge „ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“. Diese mehrdeutige Bestimmung lässt die Auslegung zu, dass dem Kostenvoranschlag bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.