· Fachbeitrag · Umlagefähigkeit
Kosten der Kontrolle von Restmüllbehältern und Rauchwarnmeldern
von VRinLG Astrid Siegmund, Berlin
| Im Mai hat der BGH über die (Nicht-)Umlagefähigkeit der Miete für Rauchwarnmelder entschieden (BGH MK 22, 153 ). Zuvor gab es Klärungsbedarf zur Duldung ihres Einbaus (BGH MK 15, 169 ). Nun der nächste Schritt: Da Rauchwarnmelder regelmäßig auf ihre Betriebsbereitschaft überprüft werden müssen, war zu klären, ob und unter welchen (mietvertraglichen) Voraussetzungen die Kosten hierfür als Betriebskosten umlagefähig sind. Diese und zwei weitere interessante Fragen hat der BGH jetzt entschieden. |
Sachverhalt
Die Kläger sind Mieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung in Berlin. Nach dem Formularmietvertrag müssen sie alle Betriebs- und Heizkosten i. S. d. § 19 Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) i. V. m. § 2 BetrKV tragen. In der Betriebskostenaufstellung sind u. a. Kosten für die Müllbeseitigung unter Bezugnahme auf § 2 Nr. 8 BetrKV sowie als „sonstige Betriebskosten“ (§ 2 Nr. 17 BetrKV) Kosten für den Betrieb von Brandschutz-, Brandmelde- u. a. Anlagen aufgeführt. Die in den Mietvertrag einbezogenen „Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)“ berechtigen die Vermieterin, „neu entstehende Betriebskosten entsprechend den gesetzlichen Vorschriften geltend zu machen“.
Im April 2016 kündigte die Beklagte den Mietern die Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern entsprechend den öffentlich-rechtlichen Vorgaben an (§ 48 Abs. 4 BauO Bln). Sie wies darauf hin, dass die Installation der Melder als Modernisierungsmaßnahme von den Klägern zu dulden sei. Zudem teilte sie die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für die Miete der Melder und die jährlich vorgeschriebene Sicht- und Funktionsprüfung mit, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nach der Wohnfläche umgelegt werden sollen. Die Vermieterin beauftragte ferner einen Dienstleister mit dem „Behältermanagement“, das den Restmüll der Mieter auf fehlerhafte Mülltrennung überprüft und gegebenenfalls von Hand nachsortiert.
Die Mieter wenden sich gegen die Betriebskostenabrechnung 2018, in die die Vermieterin 13,66 EUR für die Miete und 8,02 EUR für die Wartung der Melder sowie 12,09 EUR für das „Behältermanagement“ eingestellt hat. Das LG hat nur die Umlagefähigkeit der Miete verneint; die zugelassene Revision der Kläger hatte keinen Erfolg (BGH 5.10.22, VIII ZR 117/21, Abruf-Nr. 232234).
Entscheidungsgründe
Die Vermieterin hat die Kosten für das sog. Behältermanagement und für die Wartung der Rauchwarnmelder wirksam als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Die Umlagefähigkeit von Kosten, die durch die Beauftragung eines Dienstleisters für das (Müll-)Behältermanagement entstanden sind, ergibt sich für den BGH ohne Weiteres aus § 2 Nr. 8 BetrKV.
Beachten Sie | Die von den Mietern aufgeworfene (eher abstrakte) Frage, inwieweit „Kosten für ein Müllmanagement“ angesichts des breiten Spektrums möglicher Dienstleistungen (Sentek, NZM 17, 721; Wall, Betriebs- und Heizkosten-Kommentar, 5. Aufl., Rn. 3879) und des auf eine Zugehörigkeit zur Verwaltungstätigkeit des Vermieters hindeutenden Begriffs des „Müllmanagements“ nach § 2 Nr. 8 BetrKV überhaupt umlagefähig sind, stellte sich für den BGH im Streitfall nicht. Entscheidend sei, dass die Kosten des externen Dienstleisters (allein) für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand anfallen.
MERKE | Nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer regelmäßig wiederkehrend durch die Mietnutzung des Grundstücks entstehen. Umlagefähige Betriebskosten sind dabei von Kosten der Instandsetzung und -haltung abzugrenzen, die der Vermieter tragen muss. Das gilt auch für die von den durch die Grundmiete abgedeckten Verwaltungskosten, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehören (vgl. zur Abgrenzung: BGH 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Abruf-Nr. 213887). |
Der BGH folgt nicht dem Argument der Mieter, die Maßnahme sei eine Reaktion der Vermieterin auf ein fehlerhaftes Mülltrennungsverhalten von Teilen der Mieter, die diesbezüglichen Kosten also durch ein vertragswidriges Verhalten von Mietern verursacht und gerade nicht ‒ wie in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB vorausgesetzt ‒ durch einen bestimmungsgemäßen Gebrauch entstanden. Er verweist auf seine Rechtsprechung, nach der der erforderliche Bezug der Kosten zur Mietsache unabhängig davon bestehe, ob die vom Vermieter i. R. d. ordnungsgemäßen Bewirtschaftung vorgenommene Maßnahme auch durch den auf Zahlung in Anspruch genommenen Mieter oder nur durch andere Mieter bzw. Dritte veranlasst wurde, auch unabhängig davon, ob deren Verhalten vertrags- oder rechtswidrig war (BGH 13.1.10, VIII ZR 137/09; NZM 16, 353).
Der Einwand, das gesamtgesellschaftliche Interesse an einer optimalen Trennung und Wiederverwertung des Mülls könne einen „Bezug zum einzelnen Mietvertrag“ nicht begründen, greift ‒ so der BGH ‒ bereits nicht, weil die Einordnung von Kosten als Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 Abs. 1 S. 1 BetrKV einen solchen individuellen Bezug zum Mieter nicht verlange. Maßgeblich sei der Grund der Entstehung als Kosten der Bewirtschaftung des betreffenden Grundstücks im Rahmen der Vermietung. Die für die Kontrolle der Restmüllbehälter und die ggf. erforderliche Nachsortierung von Hand entstandenen Kosten werden von der mietvertraglichen Umlagevereinbarung erfasst.
Beachten Sie | Nach § 535 Abs. 1 S. 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB muss der Mieter Betriebskosten (nur) tragen, wenn die Parteien dies wirksam vereinbart haben. Nach dem BGH genügt bei der Umlage „sonstiger Betriebskosten“ i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV eine Verweisung auf die Betriebskostenverordnung (st. Rspr.: BGH 10.2.16, VIII ZR 137/15; 18.12.19, VIII ZR 62/19). Für das Müllbehältermanagement stellt sich die Frage, ob es überhaupt unter die Position „Kosten der Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV)“ fällt, obwohl es als solches nicht ausdrücklich genannt ist und die Kosten erstmals längere Zeit nach Vertragsschluss anfallen. Der BGH bejaht dies; der Tatbestand des § 2 Nr. 8 BetrKV sei weit auszulegen.
Der Verordnungsgeber habe mit der Neufassung des § 2 Nr. 8 BetrKV den gesamten Sachverhalt „Müllbeseitigung“ erfassen und so dessen Umlage auf den Mieter ermöglichen wollen. Er hat daher den engeren Begriff der „Müllabfuhr“ durch den der „Müllbeseitigung“ ersetzt und Kosten des Betriebs bestimmter, der Müllabfuhr vorgelagerter technischer Einrichtungen wie Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen (nur) beispielhaft aufgezählt; sie sollen nun unter den weiteren Begriff der „Müllbeseitigung“ fallen und nicht mehr „nur“ als „sonstige Betriebskosten“ umlegbar sein (ausdrücklich: BR-Drucksache 568/03, S. 31).
Der BGH hält die Maßnahmen zur Verringerung des ‒ besonders kostenintensiven ‒ Restmülls im Streitfall für vergleichbar mit den in § 2 Nr. 8 BetrKV genannten „Müllkompressoren“ und „Müllmengenerfassungsanlagen“. Gemeinsam sei den Maßnahmen, dass sie die eigentliche Müllbeseitigung vorbereiten. Auch einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vermag der BGH ‒ ebenso wie die Vorinstanz ‒ allein aus dem Umstand der Beauftragung eines externen Dienstleisters nicht zu erkennen.
Beachten Sie | Bei einem Verstoß gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ‒ § 556 Abs. 3 S. 1 HS 2, § 560 Abs. 5 BGB ‒ wären die durch die Beauftragung des externen Dienstleisters entstandenen Kosten nicht auf die Mieter umlegbar. Den Vermieter trifft die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadenersatzanspruch des Mieters gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB führen, der sich auf die Freihaltung von den unnötigen Kosten richtet (BGH 28.11.07, VIII ZR 243/06; 6.7.11, VIII ZR 340/10; 17.12.14, XII ZR 170/13). Die Darlegungs- und Beweislast für ein in diesem Sinne pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt der Mieter, der wegen einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots Ansprüche erhebt (BGH 6.7.11, VIII ZR 340/10).
Hier hatten die Kläger eine entsprechende Pflichtverletzung der Beklagten nicht (hinreichend) dargelegt. Die kommentarlose Vorlage von Betriebskostenabrechnungen, aus denen sich (von selbst) ergeben soll, dass die Müllkosten bei gleichbleibenden Kosten für das Behältermanagement angestiegen seien, ersetzt keinen Sachvortrag. Das Bestreiten der Behauptungen der Vermieterin zum Entsorgungs- und Behälterbedarf sowie den für verschiedene Gestaltungen kalkulierten Kosten und tatsächlich erzielten Einsparungen mit Nichtwissen war mit Blick auf die bei den Mietern liegende Darlegungs- und Beweislast unzulässig. Auch die Kosten für die jährliche Sicht- und Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder sind ‒ anders als die für deren Anmietung ‒ Betriebskosten im Sinne der BetrKV und daher umlegbar.
Der BGH verweist auf seine Rechtsprechung zur Revision von Elektroanlagen: Eine regelmäßig anfallende, nicht durch eine Störung veranlasste Maßnahme, die dem Prüfen der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts dient, ist keine Mangelbeseitigung; die dabei verursachten wiederkehrenden Kosten sind als sonstige (umlegbare) Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen (BGH 14.2.07, VIII ZR 123/06).
MERKE | Entsprechendes gelte für die Kosten, die beim Eigentümer eines vermieteten Objekts für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern wiederkehrend anfallen: Den Vorschriften in den LBauO ‒ hier § 48 Abs. 4 S. 4 BauO Bln ‒ lässt sich zwar für die Einordnung der Wartungskosten als Betriebskosten kein maßgeblicher Wertungsgesichtspunkt entnehmen. Sie betreffen allein das bauordnungsrechtliche Verhältnis zwischen der Behörde und dem hinsichtlich der Wartung öffentlich-rechtlichen Verpflichteten. Zur zivilrechtlichen Zuständigkeit des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB im Verhältnis zum Mieter und zu den beiderseitigen Rechten und Pflichten bezogen auf die Wartung von Rauchwarnmeldern wird jedoch keine Regelung getroffen. |
Der Umstand, dass die Vermieterin mit der Wartung der Rauchwarnmelder zugleich Vorsorge im eigenen Interesse ‒ zur Erfüllung einer eigenen Verkehrssicherungspflicht als Gebäudeeigentümerin und damit zur Vermeidung einer Inanspruchnahme auf Schadenersatz ‒ betreibe, veranlasst ebenfalls keine abweichende Bewertung. Die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; Kosten für Maßnahmen, die auch der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, können vielmehr auch als Betriebskosten umlagefähig sein. Das gilt ebenso für die Abgrenzung zu den in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV genannten Verwaltungskosten.
Anders als die Vorinstanz leitet der BGH die für die Umlage erforderliche Vereinbarung aus der Benennung der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen als „sonstige Betriebskosten“ in der Betriebskostenaufstellung ab; für die vom LG vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung ist mangels Regelungslücke kein Raum. Die ‒ umstrittene ‒ Frage, ob der Vermieter nachträglich entstandene „sonstige Betriebskosten“ i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV ‒ wie hier die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder ‒ aufgrund einer ‒ hier vorhandenen ‒ Neukostenklausel auf den Mieter umlegen kann, lässt der BGH offen. Sie sei nicht entscheidungserheblich, weil bereits die formularvertraglich vereinbarte Umlage der Betriebskosten für Brandschutz- und Brandmeldeanlagen die nach Mietvertragsschluss neu entstandenen Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mit erfasst.
Nach dem (für die Auslegung AGB maßgeblichen) Verständnis eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters handelt es sich bei den Rauchwarnmeldern um technische Einrichtungen zum Schutz der Hausbewohner vor Brandgefahren im Mietobjekt. Ob sie auch im fachspezifischen Sinn Teil einer Brandschutz- oder Brandmeldeanlage sind, ist nicht entscheidend. Auch dem Umstand, dass die Klausel im Mietvertrag nur von den Kosten des „Betriebs“ und nicht ausdrücklich von den Kosten der „Wartung“ spreche, stehe einem auch diese Kosten umfassenden Verständnis eines redlichen und verständigen Mieters nicht entgegen. Der „Betrieb einer Brandschutz- und -meldeanlage“ umfasse auch deren regelmäßige Überprüfung auf ihre Betriebsfähigkeit. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot folge weder aus der Durchführung einer regelmäßigen Wartung noch daraus, dass die Vermieterin einen Fachbetrieb beauftragt hat.
Relevanz für die Praxis
Der BGH hat erneut zwei betriebskostenrechtliche Streitfragen auf ihren Kern zurückgeführt und ‒ pragmatisch ‒ geklärt. Es mag für den einzelnen Mieter, der sorgfältig seinen Müll trennt (und bspw. auch keinen Sperrmüll abstellt), schwer nachzuvollziehen sein, dass er für Kosten in die „Haftung“ genommen wird, die nur durch das rechtswidrige Verhalten anderer Mieter ausgelöst werden. Andererseits „haftet“ er unumstritten auch für erhöhte Kosten, die deshalb anfallen, weil Müll nicht getrennt, sondern „im Zweifel“ alles als Restmüll entsorgt wird. Dass dem Vermieter, der an der Müllentstehung (in der Regel) nicht beteiligt ist, Kosten zur Last fallen sollen, wenn er ‒ rechtskonform und im allgemeinen Interesse ‒ die Mülltrennung sicherstellt, lässt sich betriebskostenrechtlich aber erst recht nicht begründen. Dennoch wird der einzelne Mieter die Einhaltung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit im Blick behalten müssen. Der Einwand ist aber kein Selbstläufer; die Anforderungen an den Mietervortrag hat der BGH hier spezifiziert.
Beachten Sie | Die Umlagefähigkeit der Kosten für die regelmäßige Überprüfung der Rauchwarnmelder ist in der hier gegebenen vertraglichen Konstellation keine große Überraschung. Ob sie bei Fehlen einer vergleichbaren Benennung auch auf der Grundlage einer Neukostenklausel im Mietvertrag umgelegt werden können, ist aber weiter offen.
