· Fachbeitrag · Untermietverhältnis
Rechtsfragen zum Untermietverhältnis
von RA Markus Wolf, Kerpen
|p Untermietverhältnisse sind nicht die Regel. Gerade deshalb werfen sie in der Praxis oft viele Fragen auf, deren Beantwortung nicht leicht von der Hand geht. Dieser Beitrag behandelt Rechtsfragen zur Untermiete und liefert Lösungen für die gängigsten Probleme. Der Beitrag wird fortgesetzt. |
1. Grundlagen
Untermiete liegt vor, wenn der Hauptmieter die gesamte Mietsache oder Teile davon gegen Entgelt einem Dritten (Untermieter) zum selbstständigen Gebrauch überlässt. Der Hauptmieter ist nicht per se zur Untervermietung berechtigt. Vielmehr benötigt er dafür stets die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Dies gilt für die Vermietung von Wohnraum und Gewerberaum gleichermaßen. Infolge der Untervermietung bestehen zwei Mietverhältnisse, das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter und das Untermietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Vertragliche Beziehungen zwischen Vermieter und Untermieter existieren nicht.
2. Abgrenzungsfragen
Nicht jede Gebrauchsüberlassung an Dritte ist eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung i.S. des § 540 Abs. 1 BGB. Vielmehr sind auch Gebrauchsüberlassungen denkbar, die nicht erlaubnispflichtig sind.
a) Besuch
Besucher ist, wer aufgrund einer besonderen persönlichen Beziehung den Mieter aufsucht und sich vorübergehend in der Wohnung aufhält, ohne hierfür ein Entgelt zu entrichten. Dem Mieter steht es aufgrund seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts und seines Hausrechts prinzipiell frei, Besuch jederzeit und uneingeschränkt zu empfangen (AG Köln WM 20, 673). Ausnahmsweise kann der Vermieter einzelnen Besuchern das Betreten des Hauses verbieten, wenn diese wiederholt und nachhaltig den Hausfrieden gestört haben (AG Köln, a.a.O.). Grenzen können sich aber auch aus der Dauer des Besuchs ergeben. Hält sich ein Dritter länger als 3 Monate durchgängig in der Wohnung auf, dürfte die Grenze des bloßen Besuchs i.d. Regel überschritten sein und der dauerhafte Aufenthalt gemäß § 540 BGB von der Erlaubniserteilung durch den Vermieter abhängig sein (AG Frankfurt a.M. 12.1.95, 3 C 5179/94). Hiervon ausgenommen sind enge Familienangehörige des Hauptmieters.
b) Unselbstständiger Mitgebrauch
Die Formen unselbstständigen Mitgebrauchs gehen über den bloßen Besuch hinaus und sind durch eine Eingliederung in den Haushalt des Hauptmieters gekennzeichnet. Ob und inwieweit eine Erlaubnis des Vermieters notwendig oder entbehrlich ist, hängt maßgeblich davon ab, welche Personen der Hauptmieter in seine Mietwohnung aufnehmen möchte:
- Ehegatten, Eltern, Kinder oder Stiefkinder sind keine Dritten i.S. des § 540 Abs. 1 BGB und bedürfen daher keiner Erlaubnis. Gleiches gilt für Pflege- und Hauspersonal. Sollen Personen aus diesen Personenkreisen dauerhaft in der Wohnung aufgenommen werden, ist der Hauptmieter aber verpflichtet, dies gegenüber seinem Vermieter anzuzeigen.
- Freunde gelten demgegenüber als Dritte, sodass für deren dauerhafte Aufnahme eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen ist.
- Ein Sonderfall ist die Aufnahme nichtehelicher Lebenspartner. Zwar wurde deren Rechtsstellung durch das Lebenspartnerschaftsgesetz und die Mietrechtsreform verbessert - eine Angleichung an die Rechtsstellung von Ehepartnern ist gleichwohl nicht erfolgt. Dementsprechend bedarf der Hauptmieter der Erlaubnis des Vermieters, wenn er seinen nichtehelichen Lebenspartner dauerhaft in die Wohnung aufnehmen möchte (BGH NJW 04, 56). Der Vermieter muss die Erlaubnis in diesen Fällen i.d. Regel aber auch erteilen, weil schon der bloße Wunsch des Mieters zur Begründung eines berechtigten Interesses ausreicht (BGH, a.a.O.).
3. Wohngemeinschaft (WG)
Die Vermietung einer Wohnung an eine WG muss nicht zwingend eine Untervermietung sein. Der Vermieter kann entweder
- den Mietvertrag mit allen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft als Hauptmieter abschließen oder
- die Wohnung nur an ein WG-Mitglied als Hauptmieter vermieten. Dann liegt bei einer Weitervermietung an WG-Mitglieder Untermiete vor.
PRAXISHINWEIS | Die Wahl der Vertragsgestaltung muss wohlüberlegt sein. Für den Vermieter ist ein Vertrag mit allen WG-Mitgliedern grundsätzlich vorzugswürdig, weil ihm diese als Gesamtschuldner für Forderungen aus dem Mietverhältnis haften. Nachteil für die einzelnen WG-Mitglieder ist damit spiegelbildlich, dass sie für Mietschulden ihrer WG-Kollegen mithaften. Weiterer Nachteil ist, dass sie den Mietvertrag i.d. Regel nur gemeinsam kündigen können.
Es gibt aber auch einen Vorteil. Laut dem LG Berlin haben die WG-Mitglieder beim Ausscheiden einzelner Mitglieder einen Anspruch auf Austausch gegen neue WG-Mitglieder, ohne dass der Vermieter dem zustimmen müsste. Dies gilt jedenfalls, wenn die Wohnung ausdrücklich an eine WG vermietet worden ist, weil für sie ein häufiger Mieterwechsel immanent ist (LG Berlin 19.4.13, 65 S 377/12). |
4. Erlaubnis zur Untervermietung
Steht fest, dass für die gewünschte Gebrauchsüberlassung eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich ist. Sind die folgenden Punkte zu beachten.
a) Zeitpunkt der Erlaubniserteilung
Hat der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung bereits im Vorhinein im Mietvertrag erteilt, muss geprüft werden, ob die gewünschte Untervermietung von dieser mietvertraglichen Erlaubnis bereits gedeckt ist. Ist dies der Fall, muss die Untervermietung dem Vermieter nur noch angezeigt werden. Fehlt es an einer mietvertraglichen Erlaubnis, muss der Hauptmieter beim Vermieter um Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nachfragen.
Checkliste / Anfrage nach Erlaubniserteilung |
Diese Anforderungen sollte eine Anfrage nach Erlaubniserteilung erfüllen:
Der Vermieter darf zusätzlich folgende nähere Auskünfte verlangen:
Dem Hauptmieter ist in diesen Fällen zu empfehlen, die verlangten Auskünfte zu erteilen, da anderenfalls der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf. |
b) Erlaubnisarten
Es gibt zwei Arten der Erlaubniserteilung, die generelle und die personenbezogene Erlaubnis. Bei der zweiten ist der Hauptmieter verpflichtet, bei jedem Wechsel des Untermieters vom Vermieter eine neue Erlaubnis einzuholen.
c) Anspruch auf Erlaubniserteilung
Soweit mietvertraglich nichts anderes vereinbart ist, hat der Hauptmieter im Gewerberaummietrecht keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Im Wohnraummietrechtgilt:
- Bei vollständiger Untervermietung ist der Vermieter nicht zur Erlaubniserteilung verpflichtet,
- bei teilweiser Untervermietung hat der Hauptmieter einen Anspruch auf Erlaubniserteilung, wenn er an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse hat (§ 553 BGB).
Ein berechtigtes Interesse liegt bereits vor, wenn der Hauptmieter vernünftige und nachvollziehbare wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe für die Untervermietung anführen kann. Die Rechtsprechung stellt hieran keine hohen Anforderungen und bejaht dies unter anderem bei
- gesunkenem Einkommen durch Todesfall in der Familie oder Trennung,
- Aufnahme des Lebensgefährten zur Bildung eines gemeinsamen Haushalts,
- Auszug eines Mitmieters und
- Wunsch, eine WG zu bilden.
Der Vermieter kann bei Vorliegen eines berechtigten Interesses die begehrte teilweise Untervermietung einer Wohnung nur aus den Gründen des § 553 Abs. 1 S. 2 BGB verweigern. Gründe für eine Erlaubnisverweigerungsind:
- Wichtiger Grund in der Person des Untermieters (z.B. wenn er schon als Besucher den Hausfrieden gestört hat). Seine Bonität ist indes kein wichtiger Grund: Denn die Mietforderung besteht allein gegen den Hauptmieter.
- Übermäßige Belegung, wenn die bauliche Substanz unter der Überbelegung leidet i.d. Regel erst, wenn für
- Kinder weniger als 6 m 2 und
- Erwachsene weniger als 10 m 2 Wohnfläche zur Verfügung stehen (LG Kempten WM 97, 371).
- Unzumutbarkeit aus sonstigen Gründen (z.B. baldiges Ende des Hauptmietverhältnisses, Mieter lehnt angemessenen Untermietzuschlag ab)
- Vertraglicher Ausschluss der Untervermietung
d) Vertraglicher Ausschluss der Untervermietung
Beim vertraglichen Ausschluss der Untervermietungist zu differenzieren: Durch Individualvereinbarung kann das Recht zur Untervermietung im Gewerbemietrecht ausgeschlossen werden, im Wohnraummietrecht nur insoweit, als das Recht des Hauptmieters zur teilweisen Untervermietung nach § 553 BGB unberührt bleibt, da dessen Regelungen wegen § 553 Abs. 3 BGB nicht abdingbar sind (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 540 Rn. 2).
Ob und inwieweit das Recht zur Untervermietung im Gewerberaummietrecht formularvertraglich gänzlich ausgeschlossen werden kann, ist umstritten. Der BGH hat lediglich geurteilt, dass ein formularvertraglicher Ausschluss des Sonderkündigungsrechts aus § 540 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam ist, wenn nicht zugleich die Untervermietung von Beginn an ausgeschlossen wurde.
PRAXISHINWEIS | Deshalb sollte im Gewerberaummietrecht beim Formularvertrag immer ein doppelter Ausschluss vereinbart werden, der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts und des Rechts zur Untervermietung. |
Unwirksam ist demgegenüber die formularvertragliche Klausel, wonach eine Untervermietung nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Vermieters erfolgen darf. Da für die Erlaubniserteilung Schriftform nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, verstößt die Klausel jedenfalls im Wohnraummietrecht gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB (BGH NJW 91, 1750).
