18.12.2013 · Fachbeitrag · Untermietverhältnis

Rechtsfragen zum Untermietverhältnis

von RA Markus Wolf, Kerpen

| Untermietverhältnisse sind nicht die Regel. Gerade deshalb werfen sie in der Praxis oft viele Fragen auf, deren Beantwortung nicht leicht von der Hand geht. Dieser Beitrag behandelt Rechtsfragen zur Erlaubniserteilung und zu den Ansprüchen von Mieter und Vermieter. Der Beitrag wird fortgesetzt. |

1. Reichweite der Erlaubnis zur Untervermietung

Wichtig ist, dass ein Anspruch auf Untervermietung ausscheidet, wenn dem Untermieter bei Wohnraummiete ein Teil der Räume zur gewerblichen Nutzungüberlassen werden soll, weil sich die Untervermietung in den Grenzen des Hauptmietverhältnisses halten muss (LG Berlin GE 95, 703).

a) Untervermietung durch Untermieter

Die Reichweite einer Erlaubnis wird vor allem in den Fällen einer Unter-Unter-Mieterlaubnisrelevant, wenn also bei erteilter Untermieterlaubnis der Untermieter die Räume seinerseits untervermieten möchte. Nach h.M. ist im Zweifel davon auszugehen, dass von einer Erlaubnis zur Untervermietung eine Weitervermietung durch den Untermieter nicht gedeckt ist (OLG Hamm 17.1.92, 30 U 36/91, NJW-RR 92, 783). Der Untermieter muss hierfür vielmehr eine doppelte Erlaubnis einholen, nämlich sowohl die des Hauptvermieters als auch die des Untervermieters.

b) Nachschieben von Gründen für Verweigerung der Erlaubnis

In einem Prozess kann es relevant werden, ob der Vermieter Gründe für die Ablehnung der Erlaubnis zur Untervermietung nachschiebenkann (z.B. wenn sich zeigt, dass das Gericht die dem Mieter mitgeteilten Gründe für nicht ausreichend erachtet). Maßgeblich ist, ob die neu vorgetragenen Gründe zum Zeitpunkt der Ablehnung der beantragten Untermieterlaubnis bereits bestanden haben und der Vermieter diese gekannt hat oder schuldhaft nicht gekannt hat: Bejahendenfalls ist der Vermieter mit diesen Gründen präkludiert. Das heißt, der Vermieter kann nur solche Gründe nachschieben, die erst nachträglich entstanden sind oder die er ohne Verschulden zum Zeitpunkt der Ablehnung nicht gekannt hat.

PRAXISHINWEIS | Ist noch unklar, ob der Vermieter die Erlaubnis erteilen wird, will der Hauptmieter den Untermietvertrag mit dem potenziellen Untermieter aber bereits abschließen, weil er befürchtet, dass der Untermieter sonst „abspringt“, sollte der Hauptmieter den Untermietvertrag in jedem Fall unter eine aufschiebende Bedingung stellen, dergestalt, dass das Zustandekommen des Untermietvertrags von der Erlaubnis des Vermieters abhängt. Nur dann ist der Hauptmieter gegenüber etwaigen Schadenersatzansprüchen des Untermieters - wenn der Vermieter entgegen den Erwartungen die Erlaubnis später nicht erteilt - geschützt.

2. Erlaubnis unter Bedingung eines Untermietzuschlags

Vermieter möchten die Erlaubnis der Untervermietung häufig nur gegen Zahlung eines Untermietzuschlages erteilen. Im Wohnraummietverhältnis kann ein solcher Untermietzuschlag nur ausnahmsweise verlangt werden, nämlich wenn dem Vermieter die Erlaubnis nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 2 BGB). Nach h.M. ist ein Untermietzuschlag gerechtfertigt, wenn durch die Aufnahme des Untermieters eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder eine höhere Belastung mit Betriebskosten verbunden sein wird. Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur bei einer zahlenmäßigen Erhöhung der Mieterzahl, nicht aber bei einem bloßen Mieterwechsel ohne Änderung der Mieterzahl erfüllt.

In Gewerberaummietverträgen finden sich häufig Klauseln, die eine Abtretung der Untermietforderungen zur Sicherung der Mietforderungen aus dem Hauptmietverhältnis vorsehen. Solche Klauseln sind i.d. Regel wegen Unbestimmtheit unwirksam (OLG Hamburg NJW-RR 99, 1316).

3. Erlöschen der Erlaubnis zur Untervermietung

Die einmal erteilte Erlaubnis zur Untervermietung bleibt grundsätzlich bestehen. Dies gilt auch für den Fall, dass auf Vermieterseite ein Wechsel eintritt. Insoweit bleibt der neue Vermieter an die vom alten Vermieter erteilte Erlaubnis gebunden. Dennoch kann sie in folgenden Fällen erlöschen:

Wechsel des Untermieters bei personenbezogener Erlaubnis

mit Zeitablauf bei zeitlich befristeter Erlaubnis

vertraglicher Widerrufsvorbehalt und Vorliegen eines wichtigen Grunds

Ein unbeschränkter Widerrufsvorbehalt ist als Formularklausel gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH NJW 87, 1692). Deshalb sollte der Widerrufsvorbehalt auf eine Widerrufsmöglichkeit für den Fall eines wichtigen Grundes begrenzt werden, idealerweise verknüpft mit der beispielhaften Aufzählung möglicher wichtiger Gründe. Nach h.M. ist ein Widerruf aus wichtigem Grund auch ohne Vereinbarung eines Widerrufsvorbehaltes für zulässig anzusehen, weil die Erlaubnis zur Untervermietung unter dem stillschweigenden Vorbehalt der Unzumutbarkeit erfolgt (BGH NJW 84, 1031). Um etwaige Prozessrisiken auszuschließen sowie aus Gründen der Transparenz empfiehlt sich jedoch die ausdrückliche Vereinbarung eines Widerrufsvorbehalts.

4. Rechte des Mieters bei Erlaubnisverweigerung

Eine Verweigerung liegt unproblematisch vor, wenn der Vermieter die beantragte Erlaubnis ausdrücklich ablehnt. Problematisch ist aber, ob eine Verweigerung auch in einem bloßen Schweigen des Vermieters gesehen werden kann. Grundsätzlich kommt Schweigen im Rechtsverkehr keine rechtserhebliche Bedeutung zu. Bei fehlender Antwort des Vermieters kommt es daher auf die Einzelfallumstände an: Hat der Hauptmieter die Person des potenziellen Untermieters konkret benannt, sodass es dem Vermieter möglich ist, Auskünfte einzuholen und ist dem Vermieter gleichzeitig eine angemessene Frist zur Erlaubniserteilung gesetzt worden, gilt sein Schweigen als Verweigerung (OLG Köln ZMR 01, 186; OLG Celle NJW-RR 03, 728).

PRAXISHINWEIS | Gleichwohl sollte in diesen Fällen aus Gründen der Rechtssicherheit dem Vermieter eine Nachfrist zur Erlaubniserteilung gesetzt werden.

Wichtig ist zudem, dass der Mieter in Fällen des Schweigens des Vermieters den Zugang des Antrags auf Erlaubniserteilung erforderlichenfalls beweisen kann, weswegen eine Zustellung per Einschreiben oder per Boten zu empfehlen ist.

a) Klage auf Erlaubniserteilung

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht, kann der Mieter bei begehrter, teilweiser Untervermietung einer Wohnung den Anspruch auf Erlaubniserteilung gerichtlich geltend machen (§ 553 Abs. 1 S. 1 BGB). Hierfür müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

Berechtigtes Interesse an der Untervermietung (siehe oben) und

das berechtigte Interesse darf erst nach Abschluss des Hauptmietvertrags entstanden sein.

Der Mieter muss darlegen, dass es nachträglich eine Veränderung in seinen wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Verhältnissen gegeben hat. Besteht zwischen dem Abschluss des Hauptmietvertrags und dem Antrag auf Erteilung einer Untermieterlaubnis ein enger zeitlicher Zusammenhang, wird vermutet, dass das Interesse schon bei Vertragsschluss vorhanden war. Der Mieter muss dann beweisen, dass das Interesse dennoch erst nach Vertragsschluss entstanden ist.

PRAXISHINWEIS | Bei verweigerter Erlaubnis sollte das Untermietverhältnis erst mit erfolgreichem Abschluss des Gerichtsverfahrens eingegangen werden. Anderenfalls droht dem Hauptmieter wegen unberechtigter Untervermietung seinerseits die Kündigung durch den Vermieter. Denn eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters ist eine Pflichtverletzung. Dies gilt auch, wenn der Mieter eigentlich einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hat, da in diesem Fall zwar die außerordentliche Kündigung unwirksam ist, eine ordentliche Kündigung i.d. Regel aber Bestand hat (BGH NJW 11, 1065).

Abschließend ist allerdings darauf hinzuweisen, dass ein ohne Erlaubnis des Vermieters begründetes Untermietverhältnis wirksam ist. Grund hierfür ist, dass nicht der Abschluss des Untermietvertrags, sondern lediglich die tatsächliche Überlassung erlaubnispflichtig ist.

b) Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 S. 2 BGB

Der Mieter ist in den Fällen des § 540 BGB ferner berechtigt, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Dieses „Sonderkündigungsrecht“ läuft aber im Wohnraummietrecht im Regelfall, dem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnis, leer, weil der Mieter seit der Mietrechtsreform stets mit dreimonatiger Frist kündigen kann. Relevanz hat das Sonderkündigungsrecht daher nur in Fällen des befristeten Mietverhältnisses (häufig bei Gewerberaummietverhältnissen) oder in Mietverhältnissen, in denen das Recht zur ordentlichen Kündigung zulässigerweise für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist.

Das Sonderkündigungsrecht ist ausnahmsweise ausgeschlossen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (z.B.: Dritter hat bereits wiederholt Hausfrieden gestört, Erteilung würde gegen Wettbewerbsverbot verstoßen etc.).

c) Schadenersatz wegen entgangener Mieteinnahmen

Daneben kann der Hauptmieter vom Vermieter Schadenersatz wegen entgangener Mieteinnahmen verlangen.

PRAXISHINWEIS | Um die Anspruchsvoraussetzungen darlegen und beweisen zu können, empfiehlt es sich, sich von dem Untermietinteressenten eine schriftliche Bestätigung geben zu lassen, aus der sich ergibt, ab welchem Zeitraum und für welchen Mietzins ein Untermietverhältnis bei Erlaubniserteilung eingegangen worden wäre.

5. Rechte des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

Ist der Vermieter an einer Fortführung des Mietverhältnisses interessiert, kann er gegen den Mieter Klage auf Unterlassung nach § 541 BGB erheben.

Ansonsten kann er das Mietverhältnis bei unerlaubter Untervermietung grundsätzlich fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB). Voraussetzung ist, dass er den Mieter zuvor vergeblich abgemahnt hat.

PRAXISHINWEIS | Dennoch besteht das Risiko, dass die fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht unwirksam ist. Dies ist der Fall, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung nach § 553 BGB hatte (BGH NJW 11, 1065). Deshalb sollte unbedingt hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt werden, da diese beim Einwand des § 553 BGB i.d. Regel Bestand hat (BayObLG NJW-RR 95, 969).

Für durch den Untermieter verursachte Schäden kann der Vermieter den Mieter uneingeschränkt haftbar machen, auch wenn diese durch Zufall eingetreten sind.

Weiterführende Hinweise

Ganz aktuell hat der BGH eine fristlose Kündigung bei Widerruf der Untermieterlaubnis für unwirksam erachtet, weil der Mieter alles in seiner Macht stehende unternommen und eingeleitet hatte, um den Untermieter aus der Wohnung zu räumen (BGH 4.12.13, VIII ZR 5/13).