20.03.2014 · Fachbeitrag · Untervermietung

Schlechte Karten für sparsame Städtetouristen

Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst (BGH 8.1.14, VIII ZR 210/13, Abruf-Nr. 140215).

Sachverhalt

In 2008 erbat der Beklagte die Erlaubnis zur Untervermietung seiner 2-Zimmer-Wohnung (42,85 m²), weil er diese nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze. Die Vermieterin erteilte diese „ohne vorherige Überprüfung“ gewünschter Untermieter und erhob einen Untervermietungszuschlag (13 EUR monatlich). In dem Erlaubnisschreiben heißt es: „Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. der Hausverwaltung als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten.“

Nachdem der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen anbot, Bilder der Wohnung ins Internet stellte und die touristischen Vorzüge der Umgebung hervorhob, beanstandeten die Kläger - seit 2011 Vermieter - diese Nutzung als vertragswidrig und mahnten ihn wiederholt unter Androhung einer Kündigung ab. Nachdem das Angebot des Beklagten in 11/2011 sowie in 8/2012 erneut auf der Internetseite einer Zimmervermittlung abrufbar war, kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich darauf berufen, er habe die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht; wenn die Wohnungsanzeige gleichwohl erneut im Internet abrufbar gewesen sei, sei dies ohne sein Zutun und gegen seine ausdrückliche Anordnung geschehen. Die Räumungsklage wird in 2. Instanz abgewiesen. Die Revision der Kläger hat (vorläufigen) Erfolg.

Entscheidungsgründe

Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon mit Genehmigung des Vermieters einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen (nach Monaten oder Jahren) befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet sich die aus den Werbeanzeigen des Beklagten ersichtliche Art der Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. Anders als das Berufungsgericht meint, lag es auch nicht deshalb, weil der Beklagte die Wohnung an zwei Wochenenden im Monat selbst benötigte, auf der Hand, dass nur eine Vermietung an Feriengäste in Betracht käme und deshalb stillschweigend von der Erlaubnis umfasst wäre. Vielmehr hätte es nahe gelegen, eines der beiden Zimmer der Wohnung einem „normalen“ Untermieter - etwa einem „Wochenendfahrer“ - zu überlassen. Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Beklagte deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste. Zudem hatte die frühere Vermieterin bei der Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte. Schon daraus konnte der Beklagte erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.

Praxishinweis

Der Städtetourismus boomt. Städte wie Berlin, München, Köln oder Düsseldorf erfreuen sich allgemein großer Beliebtheit. Besucher können aus einer Vielzahl konkurrierender Übernachtungsmöglichkeiten wählen. Traditionelle Beherbergungsbetriebe wie Hotel, Pension oder Hostel sehen sich zunehmend der Konkurrenz privater Wohnungs- oder Zimmervermieter ausgesetzt, die ihr Budget aufbessern wollen und hierbei auf eine Klientel von Stadtbesuchern treffen, die am liebsten in zentraler Lage so kostengünstig wie möglich nächtigen will. Die Buchung vollzieht sich in der Regel außerhalb öffentlicher Kontrolle über das Internet. Vielen Mietern, die sich durch tageweise Vermietung ihrer Wohnung oder einzelner Zimmer etwas dazuverdienen wollen, ist hierbei oft nicht bewusst, dass sie sich vertragswidrig verhalten und nach Abmahnung die Kündigung der Wohnung riskieren, wenn sie hierfür keine Untervermietungserlaubnis eingeholt haben oder eine bereits erteilte Erlaubnis - wie hier - die tageweise Vermietung nicht einschließt.

Auch wenn der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils seiner Wohnung nicht voraussetzt, dass er in dieser seinen Lebensmittelpunkt hat (BGH MK 06, 65, Abruf-Nr. 060553), stellt der BGH klar, dass die kommerzielle Kurzzeitvermietung an ständig wechselnde Tagesgäste die Grenze einer allgemein erteilten Untervermietungserlaubnis überschreitet.

Öffentlich-rechtlich kann in der Vermietung der Wohnung an Tagesgäste ein bußgeldbewehrter Verstoß gegen örtliche Zweckentfremdungssatzungen liegen, mit dessen konsequenter Verfolgung die Städte verhindern wollen, dass dem angespannten Wohnungsmarkt der dringend benötigte Wohnraum entzogen wird. Aktuell hat der Berliner Senat am 4.3.14 beschlossen, dass Wohnungen ab 1.5.14 nur noch mit behördlicher Genehmigung in Ferienwohnungen umgewandelt werden dürfen.

Wohnungseigentumsrechtlich stuft der BGH (NZM 10, 285; ZMR 11, 396) die Vermietung einer Wohnung durch den Eigentümer an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste als Teil der zulässigen Wohnnutzung ein, wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben.

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