Fachbeitrag · Veräußerung

Ankaufsrecht geht nicht per Gesetz über

| Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Der BGH entscheidet, dass ein vereinbartes Ankaufsrecht nicht vom Anwendungsbereich der Norm erfasst wird. |

Sachverhalt

Die Beklagte schloss mit der Rechtvorgängerin der Klägerin einen Mietvertrag über Räume auf dem dieser gehörenden Areal „Heeresbäckerei“, die sie als Stadtarchiv nutzt. Der Mietvertrag sieht zugunsten der Beklagten eine Option bzw. ein Ankaufsrecht über „das noch zu vermessende Teilgrundstück Stadtarchiv mit ca. 3.360 qm“ vor. Die Vertragsparteien verpflichteten sich, nach Ausübung des Ankaufsrechts innerhalb von sechs Wochen einen entsprechenden notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Zudem verpflichtete sich die Rechtsvorgängerin, das Ankaufsrecht bei Veräußerung an den jeweiligen Rechtsnachfolger weiterzugeben. Bei einem Verstoß hiergegen sollte die Beklagte aus wichtigem Grund kündigen und Schadensersatzansprüche geltend machen können. Mit notarieller Urkunde vom 18.12.97 bestätigten die seinerzeitigen Parteien den vorgenannten Mietvertrag, der der Urkunde als Anlage beigefügt war. Ferner erklärten sie, „dass diese Urkunde mit der Urkunde des amtierenden Notars vom heutigen Tag (UR-Nr. B 2206/1997) wirtschaftlich eine Einheit bildet“. Mit der letztgenannten Urkunde begründeten die Vertragsparteien zu Gunsten der Beklagten ein Ankaufsrecht an dem Grundstück mit der Flurstücknummer 1966/9 in der Weise, dass durch die Ausübung des Ankaufsrechts der in der Anlage „K“ der Urkunde beigefügte Kaufvertrag zustande kommen sollte. Auf die Bestellung einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Ankaufsrechts wurde verzichtet. Eintragungen ins Grundbuch zugunsten der Beklagten erfolgten nicht. Mit notariellem Kaufvertrag vom 9.12.03 wurde das Grundstück an die Streithelferin veräußert. Diese übernahm die Verpflichtung aus den Ankaufsrechten. Die Klägerin erwarb das Grundstück in der Folge von der Streithelferin. Die Klägerin begehrte - zweitinstanzlich mit Erfolg - die Feststellung, dass die Beklagte ihr gegenüber weder aus einer Kaufoption noch aus der Vereinbarung eines Ankaufsrechts berechtigt sei. Auf die Berufung hat das Oberlandesgericht der Klage stattgegeben. Der BGH weist die Revision der Beklagten und der Streithelferin zurück.

• Leitsatz: BGH 12.10.16, XII ZR 9/15

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (Abruf-Nr. 190192).