· Fachbeitrag · Zahlungsverzug
Mieter muss jederzeit mit der Beseitigung gerügter Mängel rechnen
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Hat der Mieter die Miete wegen eines Mangels nach § 320 BGB zurückgehalten, muss er jederzeit mit einer Mängelbeseitigung rechnen und für den Fall Vorkehrungen treffen, dass sein Zurückbehaltungsrecht während seiner Abwesenheit erlischt (BGH 16.9.14, VIII ZR 221/14, Abruf-Nr. 143896). |
Sachverhalt
Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis. Wegen Mängeln der Mietsache hielt der Beklagte die Miete nach § 320 BGB zurück. Die Vermieter beseitigten die Mängel am 8.6.13 und mahnten den Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten mit Schreiben vom 11.6.13 vergeblich zur Zahlung an. Am 25.6.13 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs. Im Räumungsprozess machte der Beklagte geltend, dass er von dem Mahnschreiben der Kläger erst nach Rückkehr von einem Auslandsaufenthalt am 19.6.13 erfahren habe. Zudem entschuldigte er sich damit, er habe das Geld erst „flüssig machen“ müssen. Der Beklagte legt gegen das landgerichtliche Räumungsurteil Nichtzulassungsbeschwerde ein. Der BGH lehnt seinen Antrag, die Räumungsvollstreckung einstweilen einzustellen, ab.
Entscheidungsgründe/Praxishinweis
Nach § 719 Abs. 2, § 544 Abs. 5 S. 2 ZPO kann der BGH auch im Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Die hierzu erforderliche Abwägung erübrigt sich, wenn das Rechtsmittel - wie hier - keine Aussicht auf Erfolg hat. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt dann nicht in Betracht.
So hat das Berufungsgericht den Zahlungsverzug des Beklagten begründet: Nach Beseitigung des Mangels der Mietsache am 8.6.13 habe zum Kündigungszeitpunkt am 25.6.13 kein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) mehr bestanden und der Beklagte die zurückbehaltene Miete nachzuzahlen gehabt. Der Beklagte habe den Zahlungsverzug zu vertreten (§ 286 Abs. 4 BGB). Zwar habe er geltend gemacht, dass er von dem Mahnschreiben der Kläger erst nach Rückkehr von einem Auslandsaufenthalt am 19.6.13 erfahren habe. Er hätte jedoch Vorkehrungen für den Abwesenheitsfall treffen müssen. Zudem habe er sich lediglich damit entschuldigt, das Geld erst „flüssig machen“ zu müssen. Es habe kein weiterer Prüfbedarf im Hinblick auf die Forderungshöhe bestanden. Die Rechnung sei denkbar einfach und vom Zurückbehaltenden ohnehin jeden Monat selbst zu aktualisieren. Schließlich sei die Beseitigung des Mangels mit beträchtlichem finanziellem Druck gefordert worden, weshalb jederzeit mit ihr zu rechnen gewesen sei. Aus Sicht des BGH gebieten diese Ausführungen nicht die Zulassung der Revision. Es sei insbesondere keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO), „wie viel Zeit der Vermieter dem Mieter zur Rückzahlung zurückbehaltener Miete gewähren müsse, wenn der Vermieter den angezeigten Mangel jahrelang nicht beseitige und die Beseitigung dann plötzlich und ohne Ankündigung vornehme. Gleiches gelte für die Frage, ob dem Mieter eine zusätzliche Prüfungsfrist zuzuerkennen sei, wenn der Vermieter seine Forderung auf Auskehr des zurückbehaltenen Betrags - wie hier -in ein mehrseitiges Aufrechnungsrechenwerk einbette, insbesondere, wenn danach auch Nebenkostenvorauszahlungen als solche auszukehren seien, obwohl für die betroffenen Jahre bereits Abrechnungsreife eingetreten sei“.
Als Einzelfallentscheidung hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass im Streitfall jederzeit mit der Beseitigung des Mangels zu rechnen gewesen sei. Dies galt insbesondere während des - hier auf einer zunächst erklärten, unwirksamen Kündigung - fortgeschrittenen Räumungsrechtsstreits. Des Weiteren konnte das Berufungsgericht dem Umstand Bedeutung zumessen, dass der Beklagte keine Vorkehrungen für den Fall getroffen hat, dass das Zurückbehaltungsrecht während seines vorübergehenden Auslandsaufenthalts erlischt. Der BGH hat dies unter zulassungsrechtlichen Gesichtspunkten nicht beanstandet.
Merke | Der Mieter, der sich wegen eines Mangels der Mietsache gemäß § 320 BGB auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrags beruft und die Miete deswegen zurückhält, muss damit rechnen, dass der Vermieter den Mangel jederzeit beseitigen kann. Für den Fall seiner Abwesenheit muss er Vorsorge treffen, dass er die zurückgehaltene Miete zeitnah nach Wegfall des Leistungsverweigerungsrechts bezahlen kann.
