· Fachbeitrag · Zwangsversteigerung
Erhöhte Beweisanforderungen für das Vorliegen eines Angehörigenmietvertrags
von RiOLG Günther Geldmacher, Düsseldorf
Zu den Anforderungen an den Nachweis eines behaupteten - für den Ersteigerer einer Wohnung nachteiligen - Mietvertrags, der diesem von einem nahen Angehörigen des ehemaligen Eigentümers entgegengehalten wird (BGH 18.9.13, VIII ZR 297/12, Abruf-Nr. 133343). |
Sachverhalt
Letzte Eigentümer der von den Klägern am 19.12.09 ersteigerten Wohnung waren der in 07 verstorbene Vater der Beklagten und ihr Bruder. Die Beklagte behauptet, mit beiden am 12.12.03 die von ihr in Fotokopie vorgelegte „Nutzungsvereinbarung“ über die Wohnung abgeschlossen und unterzeichnet zu haben. Diese lautet: „§ 2: Der Nutzungszeitraum wird lebenslänglich für die Beklagte festgelegt. Die Dauernutzung beginnt ab sofort und gilt auch über den Tod des Vaters. Sofern die Beklagte die Nutzungsvereinbarung kündigt, wird eine Kündigungsfrist von zwei Monaten zum Quartalsende vereinbart. Bei Verkaufsabsichten bedarf es einer einvernehmlichen Regelung zwischen allen Beteiligten. Eine Kündigung ist ausgeschlossen. § 3: Als Gegenleistung zur Nutzung wird eine evtl. notwendige Pflege des Vaters durch die Beklagte geleistet. In gegenseitiger Abstimmung ist auch weiterhin eine Nutzung durch Vater oder Bruder möglich. Die Beklagte zahlt sämtliche laufenden Betriebskosten der Wohnung. Ein weiterer Mietzins wird nicht vereinbart, da das Nutzungsrecht mit der o.g. Leistung abgegolten ist.“ Am 14.1.10 forderten die Kläger die Beklagte auf, ab 19.12.09 eine monatliche Nutzungsentschädigung sowie Betriebskostenvorauszahlungen (136 EUR monatlich) zu zahlen. Die Kläger haben das von ihnen als Scheingeschäft angesehene Mietverhältnis mit der am 4.6.10 zugestellten Klage vorsorglich fristlos gekündigt, weil die Beklagte seit 19.12.09 keinerlei Zahlungen erbracht hatte. Die Beklagte zahlte am 18.10.10 Betriebskosten für 01 bis 11/09 (1.496 EUR) und beglich später auch die geforderten Betriebskosten bis einschließlich 6/11. Die Räumungs- und Zahlungsklage bleibt in den Instanzen erfolglos. Der BGH rügt eine fehlerhafte Beweiswürdigung und hebt das Berufungsurteil auf.
Entscheidungsgründe
Der Erfolg der Klage hängt wesentlich davon ab, ob die Kläger gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in einen zwischen den bisherigen Eigentümern und der Beklagten abgeschlossenen Mietvertrag eingetreten sind oder ob dieser von der Beklagten nur vorgetäuscht ist, um ihr die Fortnutzung der Wohnung auch über den ZVG-Erwerb der Kläger hinaus zu erhalten. Könnte sich die Beklagte erfolgreich auf den behaupteten Mietvertrag berufen, wäre den Klägern wegen der die Beklagte einseitig begünstigenden Vertragsbedingungen eine wirtschaftliche Verwertung dauerhaft (§ 544 S. 2 BGB) verwehrt, sofern das Mietverhältnis nicht gemäß §§ 543, 569 BGB gekündigt werden kann. Vergleichbare Sachverhalte bereiten den Instanzgerichten wegen der damit verbundenen Beweisproblematik regelmäßig erhebliche Schwierigkeiten. Der BGH zeigt auf, wie einem kollusiven Zusammenspiel der Angehörigen zum Nachteil des Ersteigerers durch erhöhte Anforderungen an die Beweiswürdigung zu begegnen ist. Diese wesentlichen, zweifelbegründenden Umstände hat das Berufungsgericht außer Betracht gelassen:
- Die Beklagte hat nicht erklärt, wie es zur Erstellung und Übergabe der Vertragskopie gekommen sein soll und warum sie das Original trotz Aufforderungen im Prozess nicht vorgelegt hat. Daraus ergibt sich zumindest der Verdacht, dass die „Urkunde“ nur „nachgeschoben“, das heißt erst nach dem Tod des Vaters erstellt worden sein könnte. Dann ist aber ebenso fraglich, ob es 2003 zu einem mündlichen Vertragsabschluss gekommen ist.
- Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass zwischen den Angaben des Zeugen (Bruder) in seinem Schreiben an den Zwangsverwalter und den Bestimmungen aus der Vertragskopie erhebliche Widersprüche bestehen. Grund: Im Schreiben ist ausdrücklich von einem - mündlichen - Mietvertrag die Rede, obwohl er schriftlich abgeschlossen worden sein soll und die im Rechtsstreit vorgelegte Vertragskopie auch den Zeugen selbst als Vermieter ausweist. Als Gegenleistung erwähnt das Schreiben nur die Übernahme der Betriebskosten, nicht aber die laut Vertragskopie übernommene Pflegeverpflichtung und den Abschluss des Vertrags auf die Lebensdauer der Beklagten.
- In seiner Vernehmung hat der Zeuge keine plausible Erklärung dafür geben können, warum er sich im Schreiben an den Zwangsverwalter nur auf eine mündliche Absprache bezogen hat. Dass ihm damals nur eine mündliche Abrede in Erinnerung geblieben sein soll, obwohl er selbst als Vermieter eine schriftliche Vereinbarung mit keineswegs alltäglichen Regelungen unterzeichnet haben soll, erscheint kaum nachvollziehbar. Aufgrund seiner beruflichen Tätigkeit als Immobilienkaufmann wäre im Übrigen auch zu erwarten gewesen, dass er den Abschluss eines Mietvertrags, an dem er selbst als Vermieter beteiligt gewesen sein soll, in Erinnerung behält. Das (angebliche) Vergessen ist deshalb geeignet, Zweifel an der gesamten Darstellung des Zeugen zu wecken, zumal er auch ein persönliches Interesse daran hat, seiner Schwester die aus Familienbesitz stammende Wohnung zu erhalten.
- Die Beklagte hat zunächst weder an die Kläger noch an die Hausverwaltung Zahlungen auf die Betriebskosten geleistet und dies nach der Zwangsversteigerung im Prozess damit begründet, die Kläger hätten nicht zur Höhe der von ihr zu erbringenden Zahlungen vorgetragen. Andererseits hat sie geltend gemacht, seit Abschluss des Mietvertrags bis 12/09 die Betriebskostenvorauszahlungen an die Hausverwaltung erbracht zu haben, sodass ihr deren Höhe bekannt gewesen sein muss. Ein nachvollziehbarer Grund, warum sie die Abschlagszahlungen nach dem Eigentumswechsel nicht in der bisherigen Höhe an die Hausverwaltung (oder nun an die Kläger) gezahlt hat, ist nicht ersichtlich und wird von ihr auch nicht vorgebracht.
- Ihr weiterer Vortrag, die Betriebskostenvorauszahlungen seien aufgrund einer Vereinbarung von ihr jeweils (erst) nach Ablauf eines Vierteljahrs an die Hausverwaltung zu entrichten gewesen, steht im Widerspruch zur von ihr vorgelegten Vertragskopie, die eine solche Vereinbarung nicht enthält. Nach den Gesamtumständen drängt sich bezüglich der Darstellung der Beklagten zur Zahlungsweise der Betriebskosten deshalb der Verdacht einer bloßen Schutzbehauptung auf, der wiederum insgesamt Zweifel an ihrer gesamten Darstellung zum Abschluss eines Mietvertrags weckt.
Praxishinweis
Wird im Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung ein angeblich mit dem Schuldner abgeschlossener Angehörigenmietvertrag vorgelegt, trägt der Angehörige, der sich hierauf gegenüber dem Räumungs- und Zahlungsbegehren des Erstehers beruft, die Beweislast für einen wirksamen Vertragsschluss. Dieser Beweis kann - so der BGH - nicht als geführt angesehen werden, solange sich aufdrängende Zweifel nicht ausgeräumt worden sind. Liegen - wie hier - Zweifel an der Glaubwürdigkeit des nur in der ersten Instanz vernommenen Zeugen vor, muss das Berufungsgericht den Zeugen gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, § 398 ZPO erneut vernehmen. Solche Zweifel können sich nicht nur aus Widersprüchen zwischen der Aussage des Zeugen und schriftlichen Angaben im Vorfeld der Zwangsversteigerung, sondern auch daraus ergeben, dass die Aussage des Zeugen zum Abschluss des Mietvertrags sehr allgemein gehalten und detailarm ist. Kann der Zeuge, der hier als Vermieter an dem Vertragsschluss beteiligt gewesen sein will, nicht angeben, wie es zu dem Mietvertrag mit den detaillierten Regelungen zugunsten des Angehörigen gekommen sein soll, muss die Beweiswürdigung erkennen lassen, dass sich das Berufungsgericht hiermit auseinandergesetzt hat (§ 286 ZPO).Eine diesen Anforderungen entsprechende Beweiswürdigung hat der BGH dem Berufungsgericht offensichtlich nicht zugetraut, denn er hat den Rechtsstreit an eine andere Kammer des Gerichts zurückverwiesen (§ 563 Abs. 1 S. 2 ZPO).
Weiterführender Hinweis
- Zur Annahme eines Scheinmietvertrags, wenn dem im Haushalt der Eltern wohnenden, einkommenslosen 18-jährigen Sohn ein Nutzungsrecht am Haus zu einer bar zu zahlenden Bruttomiete von monatlich 90 EUR überlassen wird, OLG Düsseldorf ZMR 08, 787.
