26.07.2024 · Fachbeitrag · Heizungsgesetz

Rechtssichere WEG-Beschlüsse: „Rettungsanker“ Geschäftsanweisungs- und Anwendungsbeschluss

von Dr. Hans Reinold Horst, RA und Syndikus-RA, Hannover/Solingen

| In unserer Sonderausgabe zum Heizungsgesetz „Praktische Bezüge der Neuregelungen zum WEG-Recht“ haben wir dargestellt, wie sich das neue Recht konkret auf Eigentümergemeinschaften auswirkt ( iww.de/s10597 ). Hieran schließt der folgende Beitrag an. Das Heizungsgesetz fordert nämlich insbesondere vom Verwalter, sich in rechtlich unklaren oder unübersichtlichen Situationen einen Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geben zu lassen, mit dem er Weisungen zur Sachbehandlung auf der Grundlage einer ebenso hier zu präzisierenden Rechtsansicht erhält (Geschäftsanweisungs-/Anwendungsbeschluss). Zur Fassung eines solchen Beschlusses ist die GdWE bei unklar bleibender Rechtslage sogar verpflichtet. Im Übrigen mindert dieses Vorgehen das Anfechtungsrisiko, bildet nach Bestandskraft des Beschlusses eine solide Basis für das weitere Vorgehen einschließlich der Finanzierung eines Heizungstauschs oder Heizungsumbaus und bildet für den Verwalter bei Meidung eigener Regressrisiken eine solide Arbeitsgrundlage für die Zukunft. |

Musterformulierung / Geschäftsanweisungs-/Anwendungsbeschluss

In Ausübung ihrer Berechtigung und in Wahrnehmung ihrer Verpflichtung, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, nach welcher Rechtsauffassung bei umstrittenen und höchstrichterlich ungeklärten Rechtsfragen zu verfahren ist, weist die GdWE den jeweils amtierenden Verwalter wie folgt an: Als Grundlage der Verteilung der Erhaltungs- und Kostenlast für heizungstechnische Anlagen und Einrichtungen sowie für deren Bestandteile im räumlichen Bereich eines Sondereigentums werden diese Anlagen und Einrichtungen sowie deren Bestandteile als dem jeweiligen Sondereigentum mit Erhaltungspflicht und Kostenlast für den jeweiligen Sondereigentümer oder dem Gemeinschaftseigentum mit Erhaltungspflicht und Kostenlast der GdWE zugehörig wie nachstehend aufgeführt behandelt:

• 1. Sind Versorgungsleitungen, insbesondere Vor- und Rücklaufleitungen für Heizwärme und für Warmwasser ‒ bauseits vorgesehen und technisch ausgeführt ‒ so abtrenn- oder absperrbar, dass die Versorgung der übrigen Sondereigentumseinheiten sowie des Gemeinschaftseigentums weiter möglich bleibt, ist der hinter dieser Abtrenn- bzw. Absperrmöglichkeit gelegene Leitungsstrang hinsichtlich der Erhaltungspflicht und der daran geknüpften Kostenverteilung wie Sondereigentum zu behandeln.

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• 2. Das unter 1. beschlossene Prinzip gilt für Elektroleitungen im räumlichen Bereich eines Sondereigentums entsprechend für Leitungsabschnitte, die hinter einer Unterverteilung liegen und nur der Versorgung des einzelnen Sondereigentums dienen.

• 3. Ebenso von der Regelung unter 1. umfasst sind die o. g. Leitungen, soweit sie unter Putz, in Leitungsschächten oder Leitungsschlitzen oder schließlich auf sonstige Weise im Bereich der dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden Bauteile wie statisch tragenden Böden, Estriche, Decken, Wänden oder solchen Bauteilen verlaufen, die das jeweilige Sondereigentum gegenüber dem Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum abgrenzen.

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• 4. Heizkörper im räumlichen Bereich eines Sondereigentums werden im Hinblick auf Erhaltung und die daran geknüpfte Kostenlast ebenso behandelt wie Sondereigentum. Ausgenommen hiervon sind Thermostate sowie sonstige Ventile und Regeleinrichtungen, die für den hydraulischen Abgleich bzw. für die ordnungsgemäße Funktion der Zentralheizungsversorgungsanlage notwendig sind. Hinsichtlich der Pflicht zur Erhaltung sowie der Kostentragung sind sie als Gemeinschaftseigentum zu behandeln.

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• 5. Das gilt auch für die Abtrenn- oder Absperreinrichtungen selbst.

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• 6. Mess- und Zählvorrichtungen einschließlich technisch zugehöriger verbauter Ventile oder anderer Absperrvorrichtungen sind im Hinblick auf die Pflicht zur Erhaltung und zur Tragung der daraus entstehenden Kosten wie Gemeinschaftseigentum zu behandeln, wenn

• • es sich um Heizkostenverteiler, Wärmezähler oder um Warm- und Kaltwasserzähler handelt,

• • sie von der GdWE auf deren Kosten im räumlichen Bereich eines jeweiligen Sondereigentums installiert oder angebracht wurden,

• • dies aufgrund technischer oder öffentlich-rechtlicher Vorschriften, oder zur Wahrung der Pflicht zur Verbrauchserfassung aufgrund von Vereinbarungen oder Beschlüssen erfolgte, und wenn

• • sie zur ganz oder teilweisen verbrauchsabhängigen Abrechnung von Kosten im Rahmen der Verwaltung dienen.

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• 7. Abwasserleitungen und sonstige Entsorgungsleitungen im räumlichen Bereich des Sondereigentums sind bis zum Anschluss an die Hauptleitung im Hinblick auf die Erhaltungspflicht sowie die Tragung der daraus folgenden Kosten wie Sondereigentum zu behandeln.

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• Mit inbegriffen sind Leitungen, die unter Putz, in Leitungsschlitzen oder Leitungsschächten oder auf sonstige Weise im Bereich der dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden Bauteile wie statisch tragenden Böden, Estriche, Decken, Wänden oder solchen Bauteilen geführt sind, die das jeweilige Sondereigentum gegenüber dem Gemeinschaftseigentum oder anderem Sondereigentum abgrenzen.

Weiterführende Hinweise