20.03.2023 · Fachbeitrag · Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum

Prozessführungsbefugnis der Eigentümer:BGH lässt alles, wie es war

von RAin Kornelia Reinke, www.schiffer.de, Bonn

| Die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in § 9a Abs. 2 WEG n. F. neu geregelt. Die Vorschrift ersetzt § 10 Abs. 6 S. 3 WEG a. F., wonach die Eigentümergemeinschaft Mängelrechte aus Kauf- oder Werkverträgen der Erwerber durch Beschluss an sich ziehen konnte. Diese Vergemeinschaftung ist jetzt weggefallen. Das führt zur Rechtsunsicherheit, da laut Gesetzesbegründung die Rechtsprechung zum Bauträgerrecht beibehalten bleiben soll ‒ und damit auch die Möglichkeit der Vergemeinschaftung von primären Mängelrechten (BT-Drucksache 19/18791, S. 47). Der BGH hat sich jetzt klarstellend dazu geäußert. |

Sachverhalt

Die Klägerin ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Eigentumsanlage stand im Eigentum der Beklagten, einem Immobilienunternehmen, die das Grundstück mit dem Gebäude 2012 in Wohnungseigentum aufteilte und mit dem Verkauf der Einheiten begann. Die Beklagte ließ 2013 für den beabsichtigten Bau einer Tiefgarage die Böden des Innenhofs und der Außenflächen der Anlage untersuchen. Dabei stellte sich heraus, dass aufgefüllte Böden unterschiedlich mit Schadstoffen belastet sind. Die Beklagte stoppte den Verkauf und informierte die Stadt. Die Untersuchungen der Altlasten ergaben Belastungen u. a. mit Benzo(a)pyren (BaP). In einer von der Beklagten beauftragten gutachterlichen Bewertung schlug der Gutachter für den Innenhof einen Bodenaustausch bis zu einer Tiefe von 30 cm vor, wobei auf einen Austausch des tiefer liegenden Bodens wegen der geplanten Tiefgarage verzichtet werden könne. Maßnahmen im südlichen Außenbereich seien trotz der Belastungen wegen einer möglichen Einzäunung der betroffenen Bereiche nicht erforderlich.

Die Beklagte setzte anschließend den Verkauf der Wohnungen fort. In den Kaufverträgen wies sie auf eine allein den Innenhof betreffende Altlastenauskunft der Stadt hin. Zudem verpflichtete sie sich, die für den Innenhof vorgeschlagenen Sicherungsmaßnahmen durchzuführen. Ein Haftungsausschluss erfolgte für eine Altlastenfreiheit des Grundstücks außerhalb des Innenhofs. Die Beklagte tauschte den Oberboden des Innenhofes in einer Tiefe von 20 cm aus. Vom Bau der geplanten Tiefgarage nahm sie jedoch Abstand. Im Mai 2014 und Oktober 2015 fassten die Eigentümer in zwei Eigentümerversammlungen mehrheitlich den Beschluss, Ansprüche wegen Altlasten im Innenhof und im südlichen Außenbereich gerichtlich geltend zu machen.