22.02.2023 · Fachbeitrag · WEG-Novelle

Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

von RAin Kornelia Reinke, www.schiffer.de, Bonn

| § 19 WEG n. F. regelt die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums durch Beschluss. Er tritt an die Stelle des § 21 WEG a. F. (Verwaltung) und des 15 Abs. 2 WEG a. F. (Benutzung). Der Begriff der Benutzung entspricht dem des Gebrauchs und wurde ebenso wie bei § 18 Abs. 2 WEG n. F. nur aus sprachlichen Gründen gewählt. § 21 Abs. 1, 2, 4 und 8 WEG n. F. wurden in § 19 WEG n. F. nicht aufgenommen, da sich diese Regelungen aktuell in § 18 Abs. 1, 2 Nr. 1, 3 und § 44 Abs. 1 S. 2 WEG n. F. finden (BT-Drucksache 19/18791, S. 61 f.). Bisher stand die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums allen Eigentümern gemeinsam zu. Nun ist § 19 WEG n. F. so zu lesen, dass dies ausschließlich der Gemeinschaft der Eigentümer zufällt (Bärmann/Dötsch, WEG, § 19 Rn. 1). |

1. § 19 Abs. 1 WEG n. F.

§ 19 Abs. 1 WEG n. F. räumt den Eigentümern eine Beschlusskompetenz ein. Voraussetzung ist, dass sie keine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung getroffen haben. Eine solche hat Vorrang vor dem Beschluss. Beschließen die Eigentümer entgegen einer bestehenden Vereinbarung etwas anderes, besteht insoweit keine Beschlusskompetenz. Der Beschluss ist nichtig (Hügel/Elzer, WEG, § 19 Rn. 5).

Im Einzelfall muss durch Auslegung ermittelt werden, ob Angelegenheiten wirklich in einer Vereinbarung geregelt werden sollten, die nicht durch einen Mehrheitsbeschluss später wieder geändert werden können. So kann z. B. ein aufteilender Bauträger die erste Hausordnung direkt in die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung aufnehmen. Trotz Vereinbarung dürfte man durch Auslegung zu dem Ergebnis kommen, dass die Hausordnung mittels Mehrheitsbeschluss geändert werden kann (Bärmann/Dötsch, a. a. O., Rn. 17).