25.03.2024 · Fachbeitrag · WEG-Novelle

Veräußerungsbeschränkung des § 12 WEG n. F.

von RAin Kornelia Reinke, www.schiffer.de, Bonn

| Die Veräußerungsbeschränkung ist weiter in § 12 WEG n. F. geregelt. Abs. 1 bis 3 sind leicht modifiziert, Abs. 4 hat das WEMoG neu gefasst. Wie nach altem Recht ist die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG n. F. eine Ausnahme zu § 137 BGB und als solche eng auszulegen. Sie ist dem Zustimmungsvorbehalt des § 5 Abs. 1 ErbbauRG nachgebildet. Ziel des Zustimmungsvorbehalts ist der Schutz vor dem Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und vor anderweitigen unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber (Grüneberg/Wicke, BGB, 84. Aufl., § 12 WEG Rn. 1). Was das im Einzelnen bedeutet, zeigt der folgende Beitrag. |

1. § 12 Abs. 1 WEG n. F.

Veräußerungszustimmungen anderer Wohnungseigentümer oder Dritter, die sich oft aus Teilungserklärungen ergeben, können nach § 12 Abs. 1 WEG n. F. als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden. Der BGH musste im Jahr 2023 einen Sachverhalt beurteilen, bei dem es um eine Veräußerungszustimmung des Verwalters ging (BGH 21.7.23, V ZR 90/22).

PRAXISTIPP | In der Teilungserklärung aus dem Jahr 1985 war die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohneigentum vereinbart. Nach dem bisherigen Recht und der st. Rspr. des BGH war eine Klage gegen den Verwalter zu richten, der in aller Regel bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig wurde und hierbei kein eigenes ‒ nur von ihm wahrnehmbares ‒ Recht wahrnahm (BGH 13.5.11, V ZR 166/10). Hatten allerdings die Eigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, waren sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Ein solches Ansichziehen sollte nur ausscheiden, wenn die Teilungserklärung ausnahmsweise dem Verwalter die Erteilung der Zustimmung eindeutig als eigenes ‒ nur von ihm wahrnehmbares ‒ Recht zuwies.