26.07.2024 · Fachbeitrag · WEG-Novelle

Verhältnis der Eigentümer untereinander und zur Gemeinschaft (Teil 2)

von RAin Kornelia Reinke, schiffer.de, Bonn

| Nach § 10 Abs. 2 WEG n. F., der dem § 10 Abs. 2 S. 3 WEG a. F. entspricht, kann jeder Wohnungseigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, vor allem der Rechte und Interessen der anderen Eigentümer, unbillig erscheint. Zweck der Regelung ist die Beseitigung unbilliger Härten, die einem Wohnungseigentümer bei einem Festhalten an der bisherigen Regelung entstehen ( BGH 11.6.10, V ZR 174/09 ). Das Gesetz gibt dem Eigentümer einen Anspruch auf Abschluss einer Vereinbarung (Bärmann/Suilmann, WEG, § 10 Rn. 100). Nicht erfasst wird von § 10 Abs. 2 WEG n. F. ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der sachenrechtlichen Zuordnung des Wohnungseigentums, etwa, dass an Teilen des Gemeinschaftseigentums Sondereigentum begründet wird. Ein solcher Anspruch auf Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen kann sich jedoch in Einzelfällen aus § 242 BGB ergeben ( BGH 11.5.12 V ZR 189/11 ). |

1. Anspruchsvoraussetzungen und Anspruchsumfang

§ 10 Abs. 2 WEG n. F. ist nicht anzuwenden, wenn sich eine Anpassung durch Auslegung der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung erzielen lässt (Hügel/Elzer, WEG, § 10 Rn. 181; BGH 13.5.16, V ZR 152/15). Die Aufhebung einer vereinbarten Regelung steht einer Anpassung gleich (Bärmann/Suilmann, a. a. O., Rn. 107). Auch Regelungen, die von Anfang an unbillig waren, sog. „Geburtsfehler“, fallen unter § 10 Abs. 2 WEG n. F. ‒ unabhängig davon, ob die unbillige Regelung erkennbar war oder erkannt wurde (BT-Drucksache 16/887, S. 19).

Voraussetzung für den Anspruch auf Anpassung ist das Vorliegen schwerwiegender Umstände. Das Festhalten an der geltenden Regelung muss dabei für den betroffenen Eigentümer unbillig sein (BGH 23.3.18, V ZR 65/17). Dabei sind jedoch auch die Rechte und die Interessen der Eigentümer zu berücksichtigen, die die bisherige Regelung beibehalten wollen. Das Änderungsverlangen muss auch unter diesem Gesichtspunkt gerechtfertigt sein (BGH 11.6.10, V ZR 174/09). Grundsätzlich muss sich jeder Wohnungseigentümer unter dem Aspekt der Rechtssicherheit auf bestehende Regelungen verlassen können (Hügel/Elzer, a. a. O., Rn. 184). Dieses abstrakte Vertrauen gilt jedoch nicht, wenn schwerwiegende Gründe geltend gemacht werden. Erforderlich ist eine Interessenabwägung, bei der konkrete, über das rein formale Interesse an der Einhaltung der Regelungen hinausgehende Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gegen die Anpassung sprechen müssen (BGH 22.3.19, V ZR 298/16).