01.11.2005 | Gestaltungsmissbrauch

Einschaltung einer Einmann-GmbH zur Umgehung der Drei-Objekt-Grenze

von RAin / FAin StR Ingeborg M. Meyer, München

Die Fertigstellung und Vermarktung mehrerer Eigentumswohnungen durch eine Einmann-GmbH kann nicht als Gestaltungsmissbrauch zur Umgehung des gewerblichen Grundstückshandels angesehen werden, wenn die Objekte zu zutreffenden Werten im Wege der Sacheinlage in die GmbH eingebracht werden und die GmbH mit erheblichem eigenen finanziellen Aufwand das Objekt fertig stellt, um es vermarkten zu können (FG Münster 16.3.05, 10 K 1121/05 E, Rev. eingelegt, BFH X R 14/05, Abruf-Nr. 052619).

Sachverhalt

Der Kläger erwarb in 1993 eine Eigentumswohnung (1), welche er bis zu ihrer Veräußerung in 1999 zu eigenen Wohnzwecken nutzte. Für eine gleichzeitig erworbene weitere Eigentumswohnung (2) stellte er im Juni 1994 Bauantrag auf Umgestaltung in sechs abgeschlossene Wohnungen. Nach Erteilung der Baugenehmigung begann er noch im Juni 1994 mit den Umbauarbeiten. Im September 1994 gründete er eine Einmann-GmbH, in welche er die Wohnung (2) als Sacheinlage gegen Übernahme der Verbindlichkeiten sowie eines Barausgleichs i.H. der Differenz zwischen dem von einem vereidigten Taxator ermittelten Wert der Wohnung und den übernommenen Verbindlichkeiten einbrachte. Der Barausgleich wurde der GmbH als verzinsliches Darlehen zur Verfügung gestellt. Im September 1994 wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt. Mit Teilungserklärung vom Dezember 1994 wurde die Wohnung (2) in sechs Eigentumswohnungen aufgeteilt, welche mit erheblichem Materialaufwand fertig gestellt und bis 1999 veräußert wurden. Zusätzlich erwarb der Kläger in 1994 ein mit einem Einfamilienhaus (3) bebautes Grundstück, welches er in 1995 wieder veräußerte. 

Das FA vertrat die Auffassung, dass der Kläger mit der Veräußerung der sechs GmbH-Wohnungen einen gewerblichen Grundstückshandel begründet habe. Auch die Eigentumswohnung (1) und das Einfamilienhaus (3) seien seinem Betriebsvermögen zuzurechnen. Die Klage hatte Erfolg. 

Entscheidungsgründe

Nach Ansicht des FG hat der Kläger in eigener Person lediglich drei Objekte veräußert. Die Einbringung der Eigentumswohnung (2) zählt – ebenso wie ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus – als ein Objekt. Es liegen erst dann mehrere Objekte vor, wenn eine Teilung nach dem WEG vollzogen wurde. Diese ist vorliegend aber erst durch Teilungserklärung vom Dezember 1994 erfolgt. Allein der Beginn des Umbaus im Juni 1994 und ein Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung reichen nicht aus, um besondere Umstände anzunehmen, welche ausnahmsweise die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels rechtfertigen. Auch wären die Grundstücksaktivitäten der GmbH dem Kläger nicht zuzurechnen. Ein unmittelbarer Durchgriff durch die GmbH scheitere daran, dass die GmbH sowohl zivil- als auch steuerrechtlich ein selbstständiges Subjekt sei.