01.06.2018 · Fachbeitrag · Immobilienbesitz

Professionalisierung der Liegenschaftsverwaltung

von RAin Gabriele Ritter, FAin für Steuer- und Sozialrecht, Ritter&Partner mbB, Rechtsanwälte und Steuerberater, Wittlich

| Gemeinnützige Stiftungen mit Immobilienbesitz vermieten oder verpachten die Liegenschaften, die sie nicht zur unmittelbaren eigenen Zweckerfüllung benötigen, im Regelfall an andere gemeinnützige Einrichtungen im Rahmen der Vermögensverwaltung. Ist der Immobilienbesitz umfassend, kann eine professionelle Liegenschaftsverwaltung hilfreich sein. Doch was hat dies steuerlich für Auswirkungen. Dies zeigt der nachstehende Fall. |

• Beispielsfall

Eine gemeinnützige Stiftung plant zur Optimierung der Liegenschaftsverwaltung als Alleingesellschafterin die Gründung einer gewerblichen Immobilienverwaltungs-GmbH. Diese mietet im Wege eines Generalmietvertrags die Liegenschaften der Stiftung an, übernimmt gleichzeitig die bisher von den gemeinnützigen Mietern, allesamt gemeinnützige Tochtergesellschaften der Stiftung, zu tragenden Instandhaltungsverpflichtungen und vermietet die Liegenschaften im eigenen Namen an die bisherigen Mieter zur gemeinnützigen Zweckerfüllung weiter.

1. Generalvermietung an die Immobilienvewaltungs GmbH

Gemeinnützigkeitsrechtlich wurden bislang die überlassenen Immobilien der Vermögensverwaltung zugeordnet. Durch die Generalvermietung an die GmbH wird diese Sphäre u. E. nicht verlassen. Gleichwohl gibt es in der Rechtsprechung Ansätze, die es erfordern, diesen Gesichtspunkt abzuklären. Hintergrund sind Überlegungen zur Betriebsaufspaltung. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH setzt die Annahme einer Betriebsaufspaltung eine sachliche und personelle Verflechtung zwischen verschiedenen Rechtsträgern voraus, die die Möglichkeit eröffnet, einen einheitlichen geschäftlichen Betätigungswillen auszuüben, der auf die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit gerichtet ist (BMF BStBl 02 I, 1028). Folge der Betriebsaufspaltung wäre, dass die Generalvermietung nicht der Vermögensverwaltung zuzuordnen ist, sondern dort im Rahmen eines steuerpflichtigen wGB erbracht wird. Gleiches gilt im Fall einer faktischen Beherrschung.