Also doch: Grundsteuer darf 1 : 1 an den Mieter weitergegeben werden

Sachverhalt

Die Parteien streiten über die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung. Dabei handelt es sich um den Betrag, den die Gemeinde für die Wohnung der Beklagten erhoben hat. Die Beklagte meint, die Klägerin hätte diesen Betrag nicht einfach in die Abrechnung einstellen dürfen, sondern eine Umlage nach Anteil der Wohnfläche vornehmen müssen. Ihre Revision hat keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Zu den umlegbaren Betriebskosten zählt gemäß § 2 Nr. 1 BetrKV die Grundsteuer. Sie wird von der Gemeinde erhoben und gegenüber dem Steuerschuldner (§ 10 GrStG) jeweils für das Kalenderjahr festgesetzt (§ 27 Abs. 1 GrStG). Steuergegenstand ist gemäß § 2 Nr. 2 GrStG i.V. mit § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 70 Abs. 1, § 131 Abs. 1 BewG jedes Wohnungseigentum. Jede Eigentumswohnung bildet für sich eine wirtschaftliche Einheit (§ 131 Abs. 1 BewG). Gesamtkosten, an denen der einzelne Eigentümer Anteil haben könnte, existieren nicht. Kosten entstehen ihm nur in Gestalt des im Grundsteuerbescheid ausgewiesenen Betrags. Die Gemeinschaft trifft hingegen bei solcher Einzelveranlagung keine Kostenbelastung, sodass auch keine Kosten anfallen, die nach Fläche zu verteilen sind.

Gleichwohl hatte der BGH entschieden, dass eine Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaßstab gilt, von einem verständigen Mieter nicht anders verstanden werden kann, als dass - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten - alle Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses umgelegt werden, mithin auch die Grundsteuer (MK 04, 129, Abruf-Nr. 041752; ablehnend Langenberg, Betriebs- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., F 153 ff.; 201). Da es sich bei dem vermieteten Objekt um eine nach Abschluss des Mietvertrags in eine Eigentumswohnung umgewandelte Mietwohnung handelte (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 11. Aufl., § 556a BGB, Rn. 83), führte dies dazu, dass der Vermieter die auf die Eigentumswohnung entfallende Grundsteuer nur anteilig auf den Mieter umlegen konnte.

Der VIII. Senat ist in der Folge von dieser Auffassung peu á peu abgerückt. Zunächst (WuM 11, 281) hat er für die Abrechnung einer vermieteten Doppelhaushälfte entschieden, dass es eine leere Förmelei ist, vom Vermieter zu verlangen, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten „Gesamtkosten“ dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften „umzulegen“. Vielmehr genügt der Vermieter in einem derartigen Fall seiner Abrechnungspflicht, wenn er die ihm für die Doppelhaushälfte von der Gemeinde gesondert in Rechnung gestellte Grundsteuer an den Mieter „weiterleite“. Grund: In einem solchen Fall ist eine Abrechnung - im üblichen Sinne der Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter nach einem bestimmten Umlageschlüssel - nicht vorzunehmen (BGH MK 08, 162, Abruf-Nr. 081584).

Nur ein halbes Jahr später hat der BGH sich in zwei Parallelentscheidungen (MK 12, 81, Abruf-Nr. 121140) mit vereinbarter Flächenumlage erneut mit der Abrechnung der Grundsteuer beschäftigt und lapidar festgestellt, dass es eines Umlageschlüssels nicht bedurfte und die von der Kommune direkt für die jeweilige Wohnung erhobene Grundsteuer lediglich „direkt“ - wie in der Abrechnung ausgewiesen - an den Mieter weiterzugeben war. Im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O.) wird seitdem gerätselt, ob der BGH damit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben hat.

Das Rätsel ist nun gelöst. Der BGH bestätigt die in den Entscheidungen WuM 11, 281, 685 und MK 12, 81 bereits angedeutete Rechtsprechungsänderung und hält an seiner Entscheidung (MK 04, 129), soweit sich hieraus etwas anderes ergeben sollte, ausdrücklich nicht mehr fest. Das heißt: Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die wie hier von einem Dritten (Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter der vermieteten Eigentumswohnung in der Betriebskostenabrechnung schlicht „weiterzuleiten“. Das gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag für die Umlage der Betriebskosten eine Umlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche vorsieht oder ob der Umlageschlüssel des § 556a Abs. 1 BGB anzuwenden ist. Ein Verstoß gegen den vereinbarten oder gesetzlichen Umlegungsmaßstab kann dem Vermieter damit künftig nicht mehr vorgehalten werden.

Merke | Für vermietete Teileigentumseinheiten muss Gleiches gelten.